Mis à jour juillet 2026

SCI Balaruc-les-Bains (34) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Balaruc-les-Bains ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Balaruc-les-Bains dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 252 180 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 340 euros en IR contre 8 218 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Balaruc-les-Bains ?

La création d'une SCI à Balaruc-les-Bains coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Balaruc-les-Bains ?

Investir via une SCI à Balaruc-les-Bains offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 477 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Balaruc-les-Bains en 2026 ?

4 340 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

895 €

de loyer mensuel estimé, bien à 252 180 €

2 522 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Balaruc-les-Bains (34)

4 477 €

Prix moyen / m²

4 526 €

Prix appart. / m²

895 €

Loyer estimé / mois

7 139

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Balaruc-les-Bains

Base de calcul : un 60 m² à 4 526 euros/m², soit 252 180 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 252 180 €

Loyer mensuel estimé 895 € / mois

Revenu locatif annuel 10 740 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 522 €

Résultat avant impôt 8 218 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 218 €

Impôt (TMI 30%) -2 465 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 413 €

Résultat net SCI IR 4 340 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 218 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 406 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 8 218 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Balaruc-les-Bains

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 252 180 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Balaruc-les-Bains : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Occitanie, Balaruc-les-Bains (34) compte environ 7 139 habitants pour un marché à 4 526 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 203 euros/m² (-0,5 % sur un an) et 240 transactions annuelles, une SCI à Balaruc-les-Bains se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Balaruc-les-Bains est proche de 4 départements : Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Avec un prix médian de 4 203 euros/m² (240 transactions par an), comparez le marché à Balaruc-les-Bains avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Gard Aveyron Tarn Aude

Questions fréquentes — SCI Balaruc-les-Bains

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Balaruc-les-Bains ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Balaruc-les-Bains (60 m², 252 180 euros), l'IS laisse 8 218 euros de résultat annuel contre 4 340 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Balaruc-les-Bains ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Balaruc-les-Bains via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 203 €/m² (soit 252 180 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 895 euros/mois, soit 10 740 euros/an. Après taxe foncière (2 522 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 340 euros/an en SCI IR ou 8 218 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Balaruc-les-Bains ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Balaruc-les-Bains : repères locaux

Avec 7 139 habitants, Balaruc-les-Bains est la 124e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 503e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 823 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Hérault (chef-lieu : Montpellier), Balaruc-les-Bains évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Balaruc-les-Bains ?

Le prix de vente médian à Balaruc-les-Bains est de 4 203 €/m², pour une moyenne constatée de 4 477 €/m². Ce niveau place Balaruc-les-Bains au 337e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 72 %), et 27 % plus cher que celle de son département (3 307 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Aveyron (1 694 €/m²) et le plus onéreux Gard (2 633 €/m²).

Le marché local enregistre 240 transactions par an, soit 34 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Balaruc-les-Bains

Si le rythme des douze derniers mois (0,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 203 €/m² à environ 4 099 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 203 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 294 210 €.

Ces niveaux de prix placent Balaruc-les-Bains parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Balaruc-les-Bains en 2026

La ville de Balaruc-les-Bains affiche un prix de vente médian de 4 203 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 477 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,5 %). Avec 7 139 habitants, la ville présente une densité de 823 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 240 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 27 % plus cher que la médiane du département (Hérault), et 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Balaruc-les-Bains

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 526 €/m² contre 4 284 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 180 €, soit une mensualité de 1 222 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 491 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 300 €, avec une mensualité de 2 037 € (salaire requis : 5 820 € net/mois).

Les prix à Balaruc-les-Bains sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Balaruc-les-Bains	4 203 €	-0,5 %	7 139
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940
Aveyron	1 694 €	-3,6 %	279 609
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Hérault (34) 1 230 289 hab.

3 307 €/m²

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Autres villes de la région

Montpellier 310 240 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Balaruc-les-Bains

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 203 €) est inférieur au prix moyen (4 477 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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