PTZ Sarcelles (95)

Analyse locale

Contexte local : Sarcelles en bref

Avec 59 173 habitants, Sarcelles est la 41e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 123e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 7 028 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Sarcelles évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Sarcelles

Le prix de vente médian à Sarcelles est de 2 222 €/m², pour une moyenne constatée de 3 438 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Sarcelles au 140e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 9 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 9 %), et 37 % moins cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 307 transactions par an, soit 5 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 307 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 222 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 90 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 45 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 155 540 €.

Ces niveaux de prix placent Sarcelles dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sarcelles en 2026

La ville de Sarcelles affiche un prix de vente médian de 2 222 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 438 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 59 173 habitants, la ville présente une densité de 7 028 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 307 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 37 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 9 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sarcelles

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 386 €/m² contre 3 657 €/m² pour une maison (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 133 320 €, soit une mensualité de 646 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 846 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 222 200 €, avec une mensualité de 1 077 € (salaire requis : 3 077 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sarcelles

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 222 €) est inférieur au prix moyen (3 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.