PTZ Cergy (95)

Analyse locale

Contexte local : Cergy en bref

Avec 70 906 habitants, Cergy est la 30e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 93e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 4 872 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Cergy évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Cergy

Le prix de vente médian à Cergy est de 3 156 €/m², pour une moyenne constatée de 3 277 €/m². Ce niveau place Cergy au 89e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 29 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 29 %), et 11 % moins cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 571 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,3 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (5,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 156 €/m² à environ 2 404 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 156 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 63 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 32 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 220 920 €.

Ces niveaux de prix placent Cergy parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cergy en 2026

La ville de Cergy affiche un prix de vente médian de 3 156 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 277 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,3 %). Avec 70 906 habitants, la ville présente une densité de 4 872 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 571 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 29 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cergy

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 374 €/m² contre 2 973 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 189 360 €, soit une mensualité de 918 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 623 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 315 600 €, avec une mensualité de 1 530 € (salaire requis : 4 371 € net/mois).

Les prix à Cergy sont 29 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cergy

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 156 €) est inférieur au prix moyen (3 277 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.