Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Villeneuve-la-Garenne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Villeneuve-la-Garenne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 246 180 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 123 090 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Villeneuve-la-Garenne ?

Le démembrement à Villeneuve-la-Garenne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Villeneuve-la-Garenne (92)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Villeneuve-la-Garenne ?

Le démembrement de propriété à Villeneuve-la-Garenne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Villeneuve-la-Garenne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Villeneuve-la-Garenne (92)

4 068 €

Prix moyen / m²

4 103 €

Prix appart. / m²

3 690 €

Prix maison / m²

26 021

Population

246 180 €

Appartement 60 m²

369 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 103 €/m²)

Valeur pleine propriété 246 180 €

Valeur nue-propriété (50%) 123 090 €

Valeur usufruit (50%) 123 090 €

Droits donation pleine propriété 27 430 €

Droits donation nue-propriété 2 812 €

Économie fiscale 24 618 €

Maison 100 m² (3 690 €/m²)

Valeur pleine propriété 369 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 184 500 €

Valeur usufruit (50%) 184 500 €

Droits donation pleine propriété 51 994 €

Droits donation nue-propriété 15 094 €

Économie fiscale 36 900 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 103 €/m²)

Valeur pleine propriété 246 180 €

Valeur nue-propriété (60%) 147 708 €

Valeur usufruit (40%) 98 472 €

Droits donation pleine propriété 27 430 €

Droits donation nue-propriété 7 736 €

Économie fiscale 19 694 €

Maison 100 m² (3 690 €/m²)

Valeur pleine propriété 369 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 221 400 €

Valeur usufruit (40%) 147 600 €

Droits donation pleine propriété 51 994 €

Droits donation nue-propriété 22 474 €

Économie fiscale 29 520 €

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Démembrement de propriété en Villeneuve-la-Garenne : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Villeneuve-la-Garenne (92), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 068 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Villeneuve-la-Garenne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Villeneuve-la-Garenne est proche de 5 départements : Hauts-de-Seine, Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Villeneuve-la-Garenne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hauts-de-Seine Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Villeneuve-la-Garenne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Villeneuve-la-Garenne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Villeneuve-la-Garenne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Villeneuve-la-Garenne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Villeneuve-la-Garenne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 246 180 euros : un donateur de 55 ans économise 24 618 euros, un donateur de 70 ans économise 19 694 euros. Pour une maison de 100 m² à 369 000 euros : l'économie est de 36 900 euros à 55 ans et 29 520 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Villeneuve-la-Garenne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Villeneuve-la-Garenne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Villeneuve-la-Garenne en 2026

La ville de Villeneuve-la-Garenne affiche un prix de vente médian de 4 201 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 068 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 26 021 habitants, la ville présente une densité de 8 131 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 165 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 37 % moins cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Villeneuve-la-Garenne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 103 €/m² contre 3 690 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 060 €, soit une mensualité de 1 222 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 491 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 100 €, avec une mensualité de 2 036 € (salaire requis : 5 817 € net/mois).

Les prix à Villeneuve-la-Garenne sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Villeneuve-la-Garenne	4 201 €	en baisse	26 021
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Villeneuve-la-Garenne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 201 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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Démembrement Villeneuve-la-Garenne (92)

Chiffres clés — Villeneuve-la-Garenne (92)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 103 €/m²)

Maison 100 m² (3 690 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 103 €/m²)

Maison 100 m² (3 690 €/m²)

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Maison 100 m² (3 690 €/m²)