Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Louis ?

Le démembrement à Saint-Louis présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Louis (68)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Louis ?

Le démembrement de propriété à Saint-Louis consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Louis ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Louis. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 153 120 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 76 560 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Louis. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Louis (68)

2 759 €

Prix moyen / m²

2 552 €

Prix appart. / m²

3 275 €

Prix maison / m²

22 805

Population

153 120 €

Appartement 60 m²

327 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 552 €/m²)

Valeur pleine propriété 153 120 €

Valeur nue-propriété (50%) 76 560 €

Valeur usufruit (50%) 76 560 €

Droits donation pleine propriété 8 818 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 8 818 €

Maison 100 m² (3 275 €/m²)

Valeur pleine propriété 327 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 163 750 €

Valeur usufruit (50%) 163 750 €

Droits donation pleine propriété 43 694 €

Droits donation nue-propriété 10 944 €

Économie fiscale 32 750 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 552 €/m²)

Valeur pleine propriété 153 120 €

Valeur nue-propriété (60%) 91 872 €

Valeur usufruit (40%) 61 248 €

Droits donation pleine propriété 8 818 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 8 818 €

Maison 100 m² (3 275 €/m²)

Valeur pleine propriété 327 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 196 500 €

Valeur usufruit (40%) 131 000 €

Droits donation pleine propriété 43 694 €

Droits donation nue-propriété 17 494 €

Économie fiscale 26 200 €

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Démembrement de propriété en Saint-Louis : ce qu'il faut savoir

Ville de Grand Est.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Louis (68), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 2 759 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Louis offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Louis est proche de 5 départements : Haut-Rhin, Bas-Rhin, Vosges, Haute-Saône, Territoire de Belfort. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Louis sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Haut-Rhin Bas-Rhin Vosges Haute-Saône Territoire de Belfort

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Louis

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Louis ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Louis, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Louis.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Louis ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 153 120 euros : un donateur de 55 ans économise 8 818 euros, un donateur de 70 ans économise 8 818 euros. Pour une maison de 100 m² à 327 500 euros : l'économie est de 32 750 euros à 55 ans et 26 200 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Louis ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Louis, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Louis en 2026

La ville de Saint-Louis affiche un prix de vente médian de 2 483 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 759 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,5 %). Avec 22 805 habitants, la ville présente une densité de 1 328 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 334 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 25 % plus cher que la médiane du département (Haut-Rhin), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Louis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 552 €/m² contre 3 275 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 148 980 €, soit une mensualité de 722 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 063 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 248 300 €, avec une mensualité de 1 203 € (salaire requis : 3 437 € net/mois).

Les prix à Saint-Louis sont 1 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Haut-Rhin, Vosges affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Louis	2 483 €	+1,5 %	22 805
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738
Bas-Rhin	2 520 €	+0 %	1 163 810
Vosges	1 535 €	+0,8 %	357 248

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Autres villes de la région

Strasbourg 293 771 hab.

Mulhouse 104 978 hab.

1 170 €/m²

Nancy 103 671 hab.

2 516 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Louis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 483 €) est inférieur au prix moyen (2 759 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Louis (68)

Chiffres clés — Saint-Louis (68)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 552 €/m²)

Maison 100 m² (3 275 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 552 €/m²)

Maison 100 m² (3 275 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 552 €/m²)

Maison 100 m² (3 275 €/m²)

Appartement 60 m² (2 552 €/m²)

Maison 100 m² (3 275 €/m²)