Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Territoire de Belfort ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Territoire de Belfort. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 176 520 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 88 260 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Territoire de Belfort ?

Le démembrement dans le Territoire de Belfort présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Territoire de Belfort (90)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Territoire de Belfort ?

Le démembrement de propriété dans le Territoire de Belfort consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Territoire de Belfort. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Territoire de Belfort (90)

2 516 €

Prix moyen / m²

2 942 €

Prix appart. / m²

1 914 €

Prix maison / m²

140 255

Population

176 520 €

Appartement 60 m²

191 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 942 €/m²)

Valeur pleine propriété 176 520 €

Valeur nue-propriété (50%) 88 260 €

Valeur usufruit (50%) 88 260 €

Droits donation pleine propriété 13 498 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 13 498 €

Maison 100 m² (1 914 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 95 700 €

Valeur usufruit (50%) 95 700 €

Droits donation pleine propriété 16 474 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 16 474 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 942 €/m²)

Valeur pleine propriété 176 520 €

Valeur nue-propriété (60%) 105 912 €

Valeur usufruit (40%) 70 608 €

Droits donation pleine propriété 13 498 €

Droits donation nue-propriété 296 €

Économie fiscale 13 202 €

Maison 100 m² (1 914 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 114 840 €

Valeur usufruit (40%) 76 560 €

Droits donation pleine propriété 16 474 €

Droits donation nue-propriété 1 217 €

Économie fiscale 15 257 €

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Démembrement de propriété en Territoire de Belfort : ce qu'il faut savoir

Le Territoire de Belfort, plus petit département de France métropolitaine, presente un marché modeste centre sur Belfort. L

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Territoire de Belfort (90), situé en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec un prix moyen de 2 516 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Territoire de Belfort et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et Belfort. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Territoire de Belfort est voisin de 4 départements : Territoire de Belfort, Haut-Rhin, Doubs, Haute-Saône. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Territoire de Belfort génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Territoire de Belfort Haut-Rhin Doubs Haute-Saône

Questions fréquentes — Démembrement Territoire de Belfort

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Territoire de Belfort ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Territoire de Belfort, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Territoire de Belfort.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Territoire de Belfort ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 176 520 euros : un donateur de 55 ans économise 13 498 euros, un donateur de 70 ans économise 13 202 euros. Pour une maison de 100 m² à 191 400 euros : l'économie est de 16 474 euros à 55 ans et 15 257 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Territoire de Belfort ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Territoire de Belfort, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Territoire de Belfort en 2026

Le département Territoire de Belfort (90) affiche un prix de vente médian de 1 676 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 516 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 140 255 habitants répartis sur 609 km², le département présente une densité de 230 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 022 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Territoire de Belfort

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 942 €/m² contre 1 914 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 100 560 €, soit une mensualité de 487 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 391 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 167 600 €, avec une mensualité de 812 € (salaire requis : 2 320 € net/mois).

Les prix en Territoire de Belfort sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Haut-Rhin, Doubs affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Territoire de Belfort	1 676 €	-2,7 %	140 255
Territoire de Belfort	1 676 €	-2,7 %	140 255
Haut-Rhin	1 980 €	+0,5 %	770 738
Doubs	2 159 €	-9,7 %	547 163

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Principales villes en Territoire de Belfort

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Territoire de Belfort

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 676 €) est inférieur au prix moyen (2 516 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 101 communes, dont les principales sont Belfort.

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Démembrement Territoire de Belfort (90)

Chiffres clés — Territoire de Belfort (90)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 942 €/m²)

Maison 100 m² (1 914 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 942 €/m²)

Maison 100 m² (1 914 €/m²)

Démembrement de propriété en Territoire de Belfort : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

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Appartement 60 m² (2 942 €/m²)

Maison 100 m² (1 914 €/m²)

Appartement 60 m² (2 942 €/m²)

Maison 100 m² (1 914 €/m²)