Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Rueil-Malmaison ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Rueil-Malmaison. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 366 000 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 183 000 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Rueil-Malmaison ?

Le démembrement à Rueil-Malmaison présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Rueil-Malmaison (92)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Rueil-Malmaison ?

Le démembrement de propriété à Rueil-Malmaison consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Rueil-Malmaison. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Rueil-Malmaison (92)

6 534 €

Prix moyen / m²

6 100 €

Prix appart. / m²

8 013 €

Prix maison / m²

82 874

Population

366 000 €

Appartement 60 m²

801 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 100 €/m²)

Valeur pleine propriété 366 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 183 000 €

Valeur usufruit (50%) 183 000 €

Droits donation pleine propriété 51 394 €

Droits donation nue-propriété 14 794 €

Économie fiscale 36 600 €

Maison 100 m² (8 013 €/m²)

Valeur pleine propriété 801 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 400 650 €

Valeur usufruit (50%) 400 650 €

Droits donation pleine propriété 153 352 €

Droits donation nue-propriété 58 324 €

Économie fiscale 95 028 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 100 €/m²)

Valeur pleine propriété 366 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 219 600 €

Valeur usufruit (40%) 146 400 €

Droits donation pleine propriété 51 394 €

Droits donation nue-propriété 22 114 €

Économie fiscale 29 280 €

Maison 100 m² (8 013 €/m²)

Valeur pleine propriété 801 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 480 780 €

Valeur usufruit (40%) 320 520 €

Droits donation pleine propriété 153 352 €

Droits donation nue-propriété 74 350 €

Économie fiscale 79 002 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet à Rueil-Malmaison

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Rueil-Malmaison : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Rueil-Malmaison (92), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 534 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Rueil-Malmaison et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Rueil-Malmaison est proche de 5 départements : Hauts-de-Seine, Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Rueil-Malmaison génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hauts-de-Seine Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Rueil-Malmaison

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Rueil-Malmaison ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Rueil-Malmaison, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Rueil-Malmaison.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Rueil-Malmaison ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 366 000 euros : un donateur de 55 ans économise 36 600 euros, un donateur de 70 ans économise 29 280 euros. Pour une maison de 100 m² à 801 300 euros : l'économie est de 95 028 euros à 55 ans et 79 002 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Rueil-Malmaison ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Rueil-Malmaison, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Rueil-Malmaison en 2026

La ville de Rueil-Malmaison affiche un prix de vente médian de 6 102 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 534 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,2 %). Avec 82 874 habitants, la ville présente une densité de 5 704 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 943 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 149 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Rueil-Malmaison

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 100 €/m² contre 8 013 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 366 120 €, soit une mensualité de 1 775 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 071 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 610 200 €, avec une mensualité de 2 958 € (salaire requis : 8 451 € net/mois).

Les prix à Rueil-Malmaison sont 149 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Rueil-Malmaison	6 102 €	-4,2 %	82 874
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Explorer

Autres villes de la région

Paris 15e Arrondissement 229 713 hab.

9 535 €/m²

Paris 20e Arrondissement 185 140 hab.

8 276 €/m²

Paris 18e Arrondissement 183 127 hab.

8 709 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Rueil-Malmaison

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 102 €) est inférieur au prix moyen (6 534 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Rueil-Malmaison

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Rueil-Malmaison

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Rueil-Malmaison (92)

Chiffres clés — Rueil-Malmaison (92)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 100 €/m²)

Maison 100 m² (8 013 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 100 €/m²)

Maison 100 m² (8 013 €/m²)

Démembrement de propriété en Rueil-Malmaison : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Rueil-Malmaison

Le marché immobilier à Rueil-Malmaison en 2026

Prix et budget à Rueil-Malmaison

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière à Rueil-Malmaison

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (6 100 €/m²)

Maison 100 m² (8 013 €/m²)

Appartement 60 m² (6 100 €/m²)

Maison 100 m² (8 013 €/m²)