Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Puy-de-Dôme ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Puy-de-Dôme. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 196 260 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 98 130 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Puy-de-Dôme ?

Le démembrement dans le Puy-de-Dôme présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Puy-de-Dôme (63)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Puy-de-Dôme ?

Le démembrement de propriété dans le Puy-de-Dôme consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Puy-de-Dôme. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Puy-de-Dôme (63)

2 513 €

Prix moyen / m²

3 271 €

Prix appart. / m²

2 019 €

Prix maison / m²

664 453

Population

196 260 €

Appartement 60 m²

201 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 271 €/m²)

Valeur pleine propriété 196 260 €

Valeur nue-propriété (50%) 98 130 €

Valeur usufruit (50%) 98 130 €

Droits donation pleine propriété 17 446 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 17 446 €

Maison 100 m² (2 019 €/m²)

Valeur pleine propriété 201 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 100 950 €

Valeur usufruit (50%) 100 950 €

Droits donation pleine propriété 18 574 €

Droits donation nue-propriété 48 €

Économie fiscale 18 526 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 271 €/m²)

Valeur pleine propriété 196 260 €

Valeur nue-propriété (60%) 117 756 €

Valeur usufruit (40%) 78 504 €

Droits donation pleine propriété 17 446 €

Droits donation nue-propriété 1 746 €

Économie fiscale 15 700 €

Maison 100 m² (2 019 €/m²)

Valeur pleine propriété 201 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 121 140 €

Valeur usufruit (40%) 80 760 €

Droits donation pleine propriété 18 574 €

Droits donation nue-propriété 2 422 €

Économie fiscale 16 152 €

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Démembrement de propriété en Puy-de-Dôme : ce qu'il faut savoir

Le Puy-de-Dôme est centré sur Clermont-Ferrand, siège de Michelin, qui offre un marché équilibre avec des prix raisonnables pour une métropole. La chaîne des Puys, classee UNESCO, ajoute un attrait cadre de vie unique. Le marché locatif est soutenu par 40 000 étudiants. L

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Puy-de-Dôme (63), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 2 513 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Puy-de-Dôme et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Clermont-Ferrand, Cournon-d'Auvergne, Riom, Chamalières, Issoire, Pont-du-Château, Thiers et Beaumont. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Puy-de-Dôme est voisin de 5 départements : Puy-de-Dôme, Allier, Creuse, Corrèze, Cantal. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Puy-de-Dôme génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Puy-de-Dôme Allier Creuse Corrèze Cantal

Questions fréquentes — Démembrement Puy-de-Dôme

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Puy-de-Dôme ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Puy-de-Dôme, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Puy-de-Dôme.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Puy-de-Dôme ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 196 260 euros : un donateur de 55 ans économise 17 446 euros, un donateur de 70 ans économise 15 700 euros. Pour une maison de 100 m² à 201 900 euros : l'économie est de 18 526 euros à 55 ans et 16 152 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Puy-de-Dôme ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Puy-de-Dôme, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Puy-de-Dôme en 2026

Le département Puy-de-Dôme (63) affiche un prix de vente médian de 2 015 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 513 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,2 %). Avec ses 664 453 habitants répartis sur 7 970 km², le département présente une densité de 83 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 10 511 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Puy-de-Dôme

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 271 €/m² contre 2 019 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 120 900 €, soit une mensualité de 586 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 674 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 201 500 €, avec une mensualité de 977 € (salaire requis : 2 791 € net/mois).

Les prix en Puy-de-Dôme sont 18 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Puy-de-Dôme	2 015 €	-2,2 %	664 453
Puy-de-Dôme	2 015 €	-2,2 %	664 453
Allier	1 347 €	-2,3 %	333 298
Creuse	1 005 €	+0,5 %	115 527

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Principales villes en Puy-de-Dôme

Clermont-Ferrand 146 351 hab.

2 297 €/m²

Cournon-d'Auvergne 19 951 hab.

2 250 €/m²

Riom 18 820 hab.

2 355 €/m²

Chamalières 17 509 hab.

2 500 €/m²

Issoire 15 115 hab.

2 047 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Puy-de-Dôme

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 19 communes couvertes du département.

Clermont-Ferrand Cournon-d'Auvergne Riom Chamalières Issoire Pont-du-Château Thiers Beaumont Aubière Gerzat Cébazat Lempdes Romagnat Ceyrat Lezoux Ambert Châtel-Guyon Le Cendre Vic-le-Comte

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Puy-de-Dôme

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 015 €) est inférieur au prix moyen (2 513 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 463 communes, dont les principales sont Clermont-Ferrand, Cournon-d'Auvergne, Riom, Chamalières.

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Démembrement Puy-de-Dôme (63)

Chiffres clés — Puy-de-Dôme (63)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 271 €/m²)

Maison 100 m² (2 019 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 271 €/m²)

Maison 100 m² (2 019 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 271 €/m²)

Maison 100 m² (2 019 €/m²)

Appartement 60 m² (3 271 €/m²)

Maison 100 m² (2 019 €/m²)