Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans la Haute-Loire ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Haute-Loire. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 99 840 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 49 920 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans la Haute-Loire ?

Le démembrement dans la Haute-Loire présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Haute-Loire (43)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Haute-Loire ?

Le démembrement de propriété dans la Haute-Loire consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans la Haute-Loire. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans la Haute-Loire ?

0 € de droits économisés, appartement de 60 m²

49 920 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

12 874 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Haute-Loire (43)

2 018 €

Prix moyen / m²

2 657 €

Prix appart. / m²

1 734 €

Prix maison / m²

228 654

Population

99 840 €

Appartement 60 m²

173 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 664 €/m²)

Valeur pleine propriété 99 840 €

Valeur nue-propriété (50%) 49 920 €

Valeur usufruit (50%) 49 920 €

Droits donation pleine propriété 0 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 0 €

Maison 100 m² (1 734 €/m²)

Valeur pleine propriété 173 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 86 700 €

Valeur usufruit (50%) 86 700 €

Droits donation pleine propriété 12 874 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 12 874 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 664 €/m²)

Valeur pleine propriété 99 840 €

Valeur nue-propriété (60%) 59 904 €

Valeur usufruit (40%) 39 936 €

Droits donation pleine propriété 0 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 0 €

Maison 100 m² (1 734 €/m²)

Valeur pleine propriété 173 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 104 040 €

Valeur usufruit (40%) 69 360 €

Droits donation pleine propriété 12 874 €

Droits donation nue-propriété 202 €

Économie fiscale 12 672 €

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Démembrement de propriété dans la Haute-Loire : ce qu'il faut savoir

La Haute-Loire est un département de moyenne montagne avec des prix parmi les plus bas de la région. Le Puy-en-Velay, point de départ du chemin de Saint-Jacques, connaît un regain d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans la Haute-Loire (43), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 2 018 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 1 664 euros/m² (3 674 transactions par an), le démembrement dans la Haute-Loire réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et Le Puy-en-Velay. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Haute-Loire est voisin de 5 départements : Loire, Puy-de-Dôme, Cantal, Lozère, Ardèche. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans la Haute-Loire génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Loire Puy-de-Dôme Cantal Lozère Ardèche

Questions fréquentes — Démembrement Haute-Loire

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Haute-Loire ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans la Haute-Loire, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Haute-Loire.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans la Haute-Loire ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 99 840 euros : un donateur de 55 ans économise 0 euros, un donateur de 70 ans économise 0 euros. Pour une maison de 100 m² à 173 400 euros : l'économie est de 12 874 euros à 55 ans et 12 672 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans la Haute-Loire ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans la Haute-Loire, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haute-Loire en 2026

Le département Haute-Loire (43) affiche un prix de vente médian de 1 664 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 018 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,5 %). Avec ses 228 654 habitants répartis sur 4 977 km², le département présente une densité de 46 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 3 674 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haute-Loire

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 657 €/m² contre 1 734 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 99 840 €, soit une mensualité de 484 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 383 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 166 400 €, avec une mensualité de 807 € (salaire requis : 2 306 € net/mois).

Les prix en Haute-Loire sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Loire, Puy-de-Dôme affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haute-Loire	1 664 €	-0,5 %	228 654
Loire	1 839 €	-3 %	774 133
Puy-de-Dôme	2 015 €	-2,2 %	664 453
Cantal	1 452 €	+2,9 %	144 196

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Principales villes en Haute-Loire

Le Puy-en-Velay 18 540 hab.

1 690 €/m²

Aurec-sur-Loire 6 164 hab.

2 174 €/m²

Brioude 6 527 hab.

1 446 €/m²

Monistrol-sur-Loire 8 823 hab.

2 168 €/m²

Sainte-Sigolène 6 097 hab.

1 730 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Haute-Loire

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 6 communes couvertes du département.

Le Puy-en-Velay Monistrol-sur-Loire Yssingeaux Brioude Aurec-sur-Loire Sainte-Sigolène

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haute-Loire

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 664 €) est inférieur au prix moyen (2 018 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 257 communes, dont les principales sont Le Puy-en-Velay.

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Démembrement Haute-Loire (43)

Chiffres clés — Haute-Loire (43)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 664 €/m²)

Maison 100 m² (1 734 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 664 €/m²)

Maison 100 m² (1 734 €/m²)

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Appartement 60 m² (1 664 €/m²)

Maison 100 m² (1 734 €/m²)

Appartement 60 m² (1 664 €/m²)

Maison 100 m² (1 734 €/m²)