Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Pas-de-Calais ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Pas-de-Calais. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 292 380 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 146 190 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Pas-de-Calais ?

Le démembrement dans le Pas-de-Calais présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Pas-de-Calais (62)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Pas-de-Calais ?

Le démembrement de propriété dans le Pas-de-Calais consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Pas-de-Calais. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Pas-de-Calais (62)

2 690 €

Prix moyen / m²

4 873 €

Prix appart. / m²

2 056 €

Prix maison / m²

1 457 905

Population

292 380 €

Appartement 60 m²

205 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 873 €/m²)

Valeur pleine propriété 292 380 €

Valeur nue-propriété (50%) 146 190 €

Valeur usufruit (50%) 146 190 €

Droits donation pleine propriété 36 670 €

Droits donation nue-propriété 7 432 €

Économie fiscale 29 238 €

Maison 100 m² (2 056 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 102 800 €

Valeur usufruit (50%) 102 800 €

Droits donation pleine propriété 19 314 €

Droits donation nue-propriété 140 €

Économie fiscale 19 174 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 873 €/m²)

Valeur pleine propriété 292 380 €

Valeur nue-propriété (60%) 175 428 €

Valeur usufruit (40%) 116 952 €

Droits donation pleine propriété 36 670 €

Droits donation nue-propriété 13 280 €

Économie fiscale 23 390 €

Maison 100 m² (2 056 €/m²)

Valeur pleine propriété 205 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 123 360 €

Valeur usufruit (40%) 82 240 €

Droits donation pleine propriété 19 314 €

Droits donation nue-propriété 2 866 €

Économie fiscale 16 448 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet dans le Pas-de-Calais

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété en Pas-de-Calais : ce qu'il faut savoir

Le Pas-de-Calais offre un marché accessible avec de fortes disparites. Arras, ville élégant avec sa Grand-Place, est le secteur le plus valorise. Le bassin minier (Lens, Béthune) reste abordable malgré le renouveau autour du Louvre-Lens. La Côte d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Pas-de-Calais (62), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 2 690 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Pas-de-Calais et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Calais, Arras, Boulogne-sur-Mer, Lens, Liévin, Hénin-Beaumont, Béthune et Bruay-la-Buissière. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Pas-de-Calais est voisin de 3 départements : Pas-de-Calais, Nord, Somme. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Pas-de-Calais génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Pas-de-Calais Nord Somme

Questions fréquentes — Démembrement Pas-de-Calais

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Pas-de-Calais ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Pas-de-Calais, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Pas-de-Calais.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Pas-de-Calais ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 292 380 euros : un donateur de 55 ans économise 29 238 euros, un donateur de 70 ans économise 23 390 euros. Pour une maison de 100 m² à 205 600 euros : l'économie est de 19 174 euros à 55 ans et 16 448 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Pas-de-Calais ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Pas-de-Calais, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Pas-de-Calais en 2026

Le département Pas-de-Calais (62) affiche un prix de vente médian de 1 860 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 690 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,3 %). Avec ses 1 457 905 habitants répartis sur 6 671 km², le département présente une densité de 219 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 18 931 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Pas-de-Calais

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 873 €/m² contre 2 056 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 111 600 €, soit une mensualité de 541 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 546 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 186 000 €, avec une mensualité de 902 € (salaire requis : 2 577 € net/mois).

Les prix en Pas-de-Calais sont 24 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Nord affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

Explorer

Principales villes en Pas-de-Calais

Boulogne-sur-Mer 40 539 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Pas-de-Calais

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 74 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Pas-de-Calais

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 860 €) est inférieur au prix moyen (2 690 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 887 communes, dont les principales sont Calais, Arras, Boulogne-sur-Mer, Lens.

Démembrement de propriété 2026 : barème 669, do…

Démembrement 2026 : barème art. 669 CGI (50/50 à 51-60 an…

Démembrement de propriété 2026 : nue-propriété,…

Comprendre le démembrement : nue-propriété vs usufruit, b…

IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…

IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Pas-de-Calais

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Pas-de-Calais

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Pas-de-Calais (62)

Chiffres clés — Pas-de-Calais (62)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 873 €/m²)

Maison 100 m² (2 056 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 873 €/m²)

Maison 100 m² (2 056 €/m²)

Démembrement de propriété en Pas-de-Calais : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Pas-de-Calais

Le marché immobilier en Pas-de-Calais en 2026

Prix et budget en Pas-de-Calais

Comparaison avec les territoires voisins

Principales villes en Pas-de-Calais

Toutes les communes couvertes en Pas-de-Calais

Fiscalité immobilière en Pas-de-Calais

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (4 873 €/m²)

Maison 100 m² (2 056 €/m²)

Appartement 60 m² (4 873 €/m²)

Maison 100 m² (2 056 €/m²)