Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Nœux-les-Mines ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Nœux-les-Mines. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 102 600 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 51 300 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Nœux-les-Mines ?

Le démembrement à Nœux-les-Mines présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Nœux-les-Mines (62)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Nœux-les-Mines ?

Le démembrement de propriété à Nœux-les-Mines consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Nœux-les-Mines. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Nœux-les-Mines (62)

1 444 €

Prix moyen / m²

1 710 €

Prix appart. / m²

1 407 €

Prix maison / m²

11 590

Population

102 600 €

Appartement 60 m²

140 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 710 €/m²)

Valeur pleine propriété 102 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 51 300 €

Valeur usufruit (50%) 51 300 €

Droits donation pleine propriété 130 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 130 €

Maison 100 m² (1 407 €/m²)

Valeur pleine propriété 140 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 70 350 €

Valeur usufruit (50%) 70 350 €

Droits donation pleine propriété 6 334 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 6 334 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 710 €/m²)

Valeur pleine propriété 102 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 61 560 €

Valeur usufruit (40%) 41 040 €

Droits donation pleine propriété 130 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 130 €

Maison 100 m² (1 407 €/m²)

Valeur pleine propriété 140 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 84 420 €

Valeur usufruit (40%) 56 280 €

Droits donation pleine propriété 6 334 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 6 334 €

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Démembrement de propriété en Nœux-les-Mines : ce qu'il faut savoir

Ville d'Hauts-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Nœux-les-Mines (62), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 1 444 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Les prix plus accessibles à Nœux-les-Mines permettent souvent de transmettre la nue-propriété en franchise totale de droits, grâce à l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Nœux-les-Mines est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Nord, Somme. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix plus modérés à Nœux-les-Mines facilitent la transmission en franchise de droits, un avantage par rapport aux départements voisins plus chers.

Pas-de-Calais Nord Somme

Questions fréquentes — Démembrement Nœux-les-Mines

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Nœux-les-Mines ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Nœux-les-Mines, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Nœux-les-Mines.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Nœux-les-Mines ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 102 600 euros : un donateur de 55 ans économise 130 euros, un donateur de 70 ans économise 130 euros. Pour une maison de 100 m² à 140 700 euros : l'économie est de 6 334 euros à 55 ans et 6 334 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Nœux-les-Mines ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Nœux-les-Mines, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Nœux-les-Mines en 2026

La ville de Nœux-les-Mines affiche un prix de vente médian de 1 410 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 444 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 590 habitants, la ville présente une densité de 1 310 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité modérée où les prix restent accessibles. Le marché immobilier enregistre environ 125 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Pas-de-Calais), et 42 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Nœux-les-Mines

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 710 €/m² contre 1 407 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 84 600 €, soit une mensualité de 410 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 171 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 141 000 €, avec une mensualité de 683 € (salaire requis : 1 951 € net/mois).

Les prix à Nœux-les-Mines sont 42 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Pas-de-Calais, Nord, Somme affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Nœux-les-Mines	1 410 €	en baisse	11 590
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

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Autres villes de la région

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Nœux-les-Mines

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 410 €) est inférieur au prix moyen (1 444 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Nœux-les-Mines (62)

Chiffres clés — Nœux-les-Mines (62)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 407 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 407 €/m²)

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Appartement 60 m² (1 710 €/m²)

Maison 100 m² (1 407 €/m²)

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Maison 100 m² (1 407 €/m²)