Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Boulogne-sur-Mer ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Boulogne-sur-Mer. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 307 860 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 153 930 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Boulogne-sur-Mer ?

Le démembrement à Boulogne-sur-Mer présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Boulogne-sur-Mer (62)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Boulogne-sur-Mer ?

Le démembrement de propriété à Boulogne-sur-Mer consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Boulogne-sur-Mer. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Boulogne-sur-Mer (62)

4 277 €

Prix moyen / m²

5 131 €

Prix appart. / m²

1 804 €

Prix maison / m²

40 539

Population

307 860 €

Appartement 60 m²

180 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 131 €/m²)

Valeur pleine propriété 307 860 €

Valeur nue-propriété (50%) 153 930 €

Valeur usufruit (50%) 153 930 €

Droits donation pleine propriété 39 766 €

Droits donation nue-propriété 8 980 €

Économie fiscale 30 786 €

Maison 100 m² (1 804 €/m²)

Valeur pleine propriété 180 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 90 200 €

Valeur usufruit (50%) 90 200 €

Droits donation pleine propriété 14 274 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 14 274 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 131 €/m²)

Valeur pleine propriété 307 860 €

Valeur nue-propriété (60%) 184 716 €

Valeur usufruit (40%) 123 144 €

Droits donation pleine propriété 39 766 €

Droits donation nue-propriété 15 138 €

Économie fiscale 24 628 €

Maison 100 m² (1 804 €/m²)

Valeur pleine propriété 180 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 108 240 €

Valeur usufruit (40%) 72 160 €

Droits donation pleine propriété 14 274 €

Droits donation nue-propriété 420 €

Économie fiscale 13 854 €

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Démembrement de propriété en Boulogne-sur-Mer : ce qu'il faut savoir

Ville de Hauts-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Boulogne-sur-Mer (62), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 4 277 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Boulogne-sur-Mer et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Boulogne-sur-Mer est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Nord, Somme. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Boulogne-sur-Mer génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Pas-de-Calais Nord Somme

Questions fréquentes — Démembrement Boulogne-sur-Mer

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Boulogne-sur-Mer ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Boulogne-sur-Mer, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Boulogne-sur-Mer.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Boulogne-sur-Mer ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 307 860 euros : un donateur de 55 ans économise 30 786 euros, un donateur de 70 ans économise 24 628 euros. Pour une maison de 100 m² à 180 400 euros : l'économie est de 14 274 euros à 55 ans et 13 854 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Boulogne-sur-Mer ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Boulogne-sur-Mer, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Boulogne-sur-Mer en 2026

La ville de Boulogne-sur-Mer affiche un prix de vente médian de 2 276 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 277 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+11,2 %). Avec 40 539 habitants, la ville présente une densité de 5 205 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 732 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 22 % plus cher que la médiane du département (Pas-de-Calais), et 7 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Boulogne-sur-Mer

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 131 €/m² contre 1 804 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 136 560 €, soit une mensualité de 662 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 891 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 227 600 €, avec une mensualité de 1 103 € (salaire requis : 3 151 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Boulogne-sur-Mer	2 276 €	+11,2 %	40 539
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Nord	2 208 €	-4,5 %	2 615 635
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413

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Autres villes de la région

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Boulogne-sur-Mer

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 276 €) est inférieur au prix moyen (4 277 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Boulogne-sur-Mer (62)

Chiffres clés — Boulogne-sur-Mer (62)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 131 €/m²)

Maison 100 m² (1 804 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 131 €/m²)

Maison 100 m² (1 804 €/m²)

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Maison 100 m² (1 804 €/m²)

Appartement 60 m² (5 131 €/m²)

Maison 100 m² (1 804 €/m²)