Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Mitry-Mory ?

Le démembrement à Mitry-Mory présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Mitry-Mory (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Mitry-Mory ?

Le démembrement de propriété à Mitry-Mory consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Mitry-Mory ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Mitry-Mory. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 593 040 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 296 520 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Mitry-Mory. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Mitry-Mory (77)

6 434 €

Prix moyen / m²

9 884 €

Prix appart. / m²

3 930 €

Prix maison / m²

20 456

Population

593 040 €

Appartement 60 m²

393 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 884 €/m²)

Valeur pleine propriété 593 040 €

Valeur nue-propriété (50%) 296 520 €

Valeur usufruit (50%) 296 520 €

Droits donation pleine propriété 96 802 €

Droits donation nue-propriété 37 498 €

Économie fiscale 59 304 €

Maison 100 m² (3 930 €/m²)

Valeur pleine propriété 393 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 196 500 €

Valeur usufruit (50%) 196 500 €

Droits donation pleine propriété 56 794 €

Droits donation nue-propriété 17 494 €

Économie fiscale 39 300 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 884 €/m²)

Valeur pleine propriété 593 040 €

Valeur nue-propriété (60%) 355 824 €

Valeur usufruit (40%) 237 216 €

Droits donation pleine propriété 96 802 €

Droits donation nue-propriété 49 359 €

Économie fiscale 47 443 €

Maison 100 m² (3 930 €/m²)

Valeur pleine propriété 393 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 235 800 €

Valeur usufruit (40%) 157 200 €

Droits donation pleine propriété 56 794 €

Droits donation nue-propriété 25 354 €

Économie fiscale 31 440 €

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Démembrement de propriété en Mitry-Mory : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Mitry-Mory (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 434 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Mitry-Mory et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Mitry-Mory est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Mitry-Mory génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-et-Marne Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Mitry-Mory

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Mitry-Mory ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Mitry-Mory, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Mitry-Mory.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Mitry-Mory ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 593 040 euros : un donateur de 55 ans économise 59 304 euros, un donateur de 70 ans économise 47 443 euros. Pour une maison de 100 m² à 393 000 euros : l'économie est de 39 300 euros à 55 ans et 31 440 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Mitry-Mory ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Mitry-Mory, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Mitry-Mory en 2026

La ville de Mitry-Mory affiche un prix de vente médian de 3 602 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (6 434 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,9 %). Avec 20 456 habitants, la ville présente une densité de 685 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 214 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 47 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Mitry-Mory

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 884 €/m² contre 3 930 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 216 120 €, soit une mensualité de 1 047 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 991 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 360 200 €, avec une mensualité de 1 746 € (salaire requis : 4 989 € net/mois).

Les prix à Mitry-Mory sont 47 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Mitry-Mory	3 602 €	-3,9 %	20 456
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Mitry-Mory

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 602 €) est inférieur au prix moyen (6 434 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Mitry-Mory (77)

Chiffres clés — Mitry-Mory (77)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (9 884 €/m²)

Maison 100 m² (3 930 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (9 884 €/m²)

Maison 100 m² (3 930 €/m²)

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