Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Gennevilliers ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Gennevilliers. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 380 340 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 190 170 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Gennevilliers ?

Le démembrement à Gennevilliers présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Gennevilliers (92)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Gennevilliers ?

Le démembrement de propriété à Gennevilliers consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Gennevilliers. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Gennevilliers (92)

6 253 €

Prix moyen / m²

6 339 €

Prix appart. / m²

5 708 €

Prix maison / m²

50 979

Population

380 340 €

Appartement 60 m²

570 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 339 €/m²)

Valeur pleine propriété 380 340 €

Valeur nue-propriété (50%) 190 170 €

Valeur usufruit (50%) 190 170 €

Droits donation pleine propriété 54 262 €

Droits donation nue-propriété 16 228 €

Économie fiscale 38 034 €

Maison 100 m² (5 708 €/m²)

Valeur pleine propriété 570 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 285 400 €

Valeur usufruit (50%) 285 400 €

Droits donation pleine propriété 92 354 €

Droits donation nue-propriété 35 274 €

Économie fiscale 57 080 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 339 €/m²)

Valeur pleine propriété 380 340 €

Valeur nue-propriété (60%) 228 204 €

Valeur usufruit (40%) 152 136 €

Droits donation pleine propriété 54 262 €

Droits donation nue-propriété 23 835 €

Économie fiscale 30 427 €

Maison 100 m² (5 708 €/m²)

Valeur pleine propriété 570 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 342 480 €

Valeur usufruit (40%) 228 320 €

Droits donation pleine propriété 92 354 €

Droits donation nue-propriété 46 690 €

Économie fiscale 45 664 €

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Démembrement de propriété en Gennevilliers : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Gennevilliers (92), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 253 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Gennevilliers et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Gennevilliers est proche de 5 départements : Hauts-de-Seine, Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Gennevilliers génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Hauts-de-Seine Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Gennevilliers

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Gennevilliers ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Gennevilliers, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Gennevilliers.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Gennevilliers ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 380 340 euros : un donateur de 55 ans économise 38 034 euros, un donateur de 70 ans économise 30 427 euros. Pour une maison de 100 m² à 570 800 euros : l'économie est de 57 080 euros à 55 ans et 45 664 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Gennevilliers ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Gennevilliers, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gennevilliers en 2026

La ville de Gennevilliers affiche un prix de vente médian de 4 762 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 253 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 50 979 habitants, la ville présente une densité de 4 384 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 183 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 28 % moins cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 95 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gennevilliers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 339 €/m² contre 5 708 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 285 720 €, soit une mensualité de 1 385 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 957 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 476 200 €, avec une mensualité de 2 308 € (salaire requis : 6 594 € net/mois).

Les prix à Gennevilliers sont 95 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gennevilliers	4 762 €	en baisse	50 979
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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8 709 €/m²

Paris 13e Arrondissement 181 271 hab.

8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gennevilliers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 762 €) est inférieur au prix moyen (6 253 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 339 €/m²)

Maison 100 m² (5 708 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 339 €/m²)

Maison 100 m² (5 708 €/m²)

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