Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans la Dordogne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Dordogne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 106 740 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 53 370 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans la Dordogne ?

Le démembrement dans la Dordogne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Dordogne (24)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Dordogne ?

Le démembrement de propriété dans la Dordogne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans la Dordogne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans la Dordogne ?

337 € de droits économisés, appartement de 60 m²

53 370 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

21 493 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Dordogne (24)

2 501 €

Prix moyen / m²

4 032 €

Prix appart. / m²

2 193 €

Prix maison / m²

417 614

Population

106 740 €

Appartement 60 m²

219 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 779 €/m²)

Valeur pleine propriété 106 740 €

Valeur nue-propriété (50%) 53 370 €

Valeur usufruit (50%) 53 370 €

Droits donation pleine propriété 337 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 337 €

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Valeur pleine propriété 219 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 109 650 €

Valeur usufruit (50%) 109 650 €

Droits donation pleine propriété 22 054 €

Droits donation nue-propriété 561 €

Économie fiscale 21 493 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 779 €/m²)

Valeur pleine propriété 106 740 €

Valeur nue-propriété (60%) 64 044 €

Valeur usufruit (40%) 42 696 €

Droits donation pleine propriété 337 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 337 €

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Valeur pleine propriété 219 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 131 580 €

Valeur usufruit (40%) 87 720 €

Droits donation pleine propriété 22 054 €

Droits donation nue-propriété 4 510 €

Économie fiscale 17 544 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet dans la Dordogne

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Démembrement de propriété dans la Dordogne : ce qu'il faut savoir

La Dordogne, plus grand département de Nouvelle-Aquitaine, seduit par son patrimoine (Périgord Noir, châteaux, grottes de Lascaux) et ses prix modérés. Le marché des résidences secondaires, historiquement porte par les Britanniques, reste actif malgré le Brexit. Sarlat et sa région affichent une prime touristique significative.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans la Dordogne (24), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 2 501 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 1 779 euros/m² (8 959 transactions par an), le démembrement dans la Dordogne réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Périgueux, Bergerac et Boulazac Isle Manoire. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Dordogne est voisin de 5 départements : Gironde, Lot-et-Garonne, Lot, Corrèze, Haute-Vienne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans la Dordogne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Gironde Lot-et-Garonne Lot Corrèze Haute-Vienne

Questions fréquentes — Démembrement Dordogne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Dordogne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans la Dordogne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Dordogne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans la Dordogne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 106 740 euros : un donateur de 55 ans économise 337 euros, un donateur de 70 ans économise 337 euros. Pour une maison de 100 m² à 219 300 euros : l'économie est de 21 493 euros à 55 ans et 17 544 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans la Dordogne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans la Dordogne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Dordogne en 2026

Le département Dordogne (24) affiche un prix de vente médian de 1 779 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 501 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 417 614 habitants répartis sur 9 060 km², le département présente une densité de 46 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 8 959 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 27 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Dordogne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 032 €/m² contre 2 193 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 106 740 €, soit une mensualité de 517 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 477 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 177 900 €, avec une mensualité de 862 € (salaire requis : 2 463 € net/mois).

Les prix en Dordogne sont 27 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Gironde affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602
Lot	1 789 €	-2,7 %	176 473

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Principales villes en Dordogne

Périgueux 29 055 hab.

2 292 €/m²

Bergerac 27 110 hab.

1 795 €/m²

Boulazac Isle Manoire 10 759 hab.

2 000 €/m²

Coulounieix-Chamiers 7 832 hab.

1 775 €/m²

Montpon-Ménestérol 5 866 hab.

1 486 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Dordogne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 9 communes couvertes du département.

Périgueux Bergerac Boulazac Isle Manoire Sarlat-la-Canéda Coulounieix-Chamiers Trélissac Terrasson-Lavilledieu Montpon-Ménestérol Saint-Astier

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Dordogne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 779 €) est inférieur au prix moyen (2 501 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 503 communes, dont les principales sont Périgueux, Bergerac, Boulazac Isle Manoire.

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Droits de succession

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Démembrement Dordogne (24)

Chiffres clés — Dordogne (24)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 779 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 779 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

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Appartement 60 m² (1 779 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Appartement 60 m² (1 779 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)