Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Coulommiers ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Coulommiers. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 231 360 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 115 680 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Coulommiers ?

Le démembrement à Coulommiers présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Coulommiers (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Coulommiers ?

Le démembrement de propriété à Coulommiers consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Coulommiers. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Coulommiers (77)

3 314 €

Prix moyen / m²

3 856 €

Prix appart. / m²

2 568 €

Prix maison / m²

16 374

Population

231 360 €

Appartement 60 m²

256 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 856 €/m²)

Valeur pleine propriété 231 360 €

Valeur nue-propriété (50%) 115 680 €

Valeur usufruit (50%) 115 680 €

Droits donation pleine propriété 24 466 €

Droits donation nue-propriété 1 343 €

Économie fiscale 23 123 €

Maison 100 m² (2 568 €/m²)

Valeur pleine propriété 256 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 128 400 €

Valeur usufruit (50%) 128 400 €

Droits donation pleine propriété 29 554 €

Droits donation nue-propriété 3 874 €

Économie fiscale 25 680 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 856 €/m²)

Valeur pleine propriété 231 360 €

Valeur nue-propriété (60%) 138 816 €

Valeur usufruit (40%) 92 544 €

Droits donation pleine propriété 24 466 €

Droits donation nue-propriété 5 958 €

Économie fiscale 18 508 €

Maison 100 m² (2 568 €/m²)

Valeur pleine propriété 256 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 154 080 €

Valeur usufruit (40%) 102 720 €

Droits donation pleine propriété 29 554 €

Droits donation nue-propriété 9 010 €

Économie fiscale 20 544 €

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Démembrement de propriété en Coulommiers : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Coulommiers (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 314 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Coulommiers offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Coulommiers est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Coulommiers sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-et-Marne Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Coulommiers

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Coulommiers ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Coulommiers, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Coulommiers.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Coulommiers ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 231 360 euros : un donateur de 55 ans économise 23 123 euros, un donateur de 70 ans économise 18 508 euros. Pour une maison de 100 m² à 256 800 euros : l'économie est de 25 680 euros à 55 ans et 20 544 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Coulommiers ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Coulommiers, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Coulommiers en 2026

La ville de Coulommiers affiche un prix de vente médian de 2 708 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 314 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,5 %). Avec 16 374 habitants, la ville présente une densité de 1 500 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 219 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 11 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Coulommiers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 856 €/m² contre 2 568 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 162 480 €, soit une mensualité de 788 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 251 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 270 800 €, avec une mensualité de 1 313 € (salaire requis : 3 751 € net/mois).

Les prix à Coulommiers sont 11 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Coulommiers	2 708 €	-8,5 %	16 374
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Coulommiers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 708 €) est inférieur au prix moyen (3 314 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Coulommiers (77)

Chiffres clés — Coulommiers (77)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 856 €/m²)

Maison 100 m² (2 568 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 856 €/m²)

Maison 100 m² (2 568 €/m²)

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