Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Combs-la-Ville ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Combs-la-Ville. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 223 260 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 111 630 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Combs-la-Ville ?

Le démembrement à Combs-la-Ville présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Combs-la-Ville (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Combs-la-Ville ?

Le démembrement de propriété à Combs-la-Ville consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Combs-la-Ville. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Combs-la-Ville (77)

3 498 €

Prix moyen / m²

3 721 €

Prix appart. / m²

3 325 €

Prix maison / m²

23 350

Population

223 260 €

Appartement 60 m²

332 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 721 €/m²)

Valeur pleine propriété 223 260 €

Valeur nue-propriété (50%) 111 630 €

Valeur usufruit (50%) 111 630 €

Droits donation pleine propriété 22 846 €

Droits donation nue-propriété 759 €

Économie fiscale 22 087 €

Maison 100 m² (3 325 €/m²)

Valeur pleine propriété 332 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 166 250 €

Valeur usufruit (50%) 166 250 €

Droits donation pleine propriété 44 694 €

Droits donation nue-propriété 11 444 €

Économie fiscale 33 250 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 721 €/m²)

Valeur pleine propriété 223 260 €

Valeur nue-propriété (60%) 133 956 €

Valeur usufruit (40%) 89 304 €

Droits donation pleine propriété 22 846 €

Droits donation nue-propriété 4 986 €

Économie fiscale 17 860 €

Maison 100 m² (3 325 €/m²)

Valeur pleine propriété 332 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 199 500 €

Valeur usufruit (40%) 133 000 €

Droits donation pleine propriété 44 694 €

Droits donation nue-propriété 18 094 €

Économie fiscale 26 600 €

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Démembrement de propriété en Combs-la-Ville : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Combs-la-Ville (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 498 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Combs-la-Ville offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Combs-la-Ville est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Combs-la-Ville sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-et-Marne Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Combs-la-Ville

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Combs-la-Ville ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Combs-la-Ville, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Combs-la-Ville.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Combs-la-Ville ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 223 260 euros : un donateur de 55 ans économise 22 087 euros, un donateur de 70 ans économise 17 860 euros. Pour une maison de 100 m² à 332 500 euros : l'économie est de 33 250 euros à 55 ans et 26 600 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Combs-la-Ville ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Combs-la-Ville, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Combs-la-Ville en 2026

La ville de Combs-la-Ville affiche un prix de vente médian de 3 104 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 498 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,7 %). Avec 23 350 habitants, la ville présente une densité de 1 608 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 234 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 27 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Combs-la-Ville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 721 €/m² contre 3 325 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 186 240 €, soit une mensualité de 903 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 310 400 €, avec une mensualité de 1 504 € (salaire requis : 4 297 € net/mois).

Les prix à Combs-la-Ville sont 27 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Combs-la-Ville	3 104 €	-10,7 %	23 350
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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8 750 €/m²

Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Combs-la-Ville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 104 €) est inférieur au prix moyen (3 498 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 721 €/m²)

Maison 100 m² (3 325 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 721 €/m²)

Maison 100 m² (3 325 €/m²)

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