Mis à jour juillet 2026

SCI Migné-Auxances (86) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Migné-Auxances ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Migné-Auxances dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 122 160 euros, le résultat net annuel est d'environ 1 927 euros en IR contre 3 650 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Migné-Auxances ?

La création d'une SCI à Migné-Auxances coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Migné-Auxances ?

Investir via une SCI à Migné-Auxances offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 029 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Migné-Auxances ? La réponse dépend du prix du bien, ici 1 552 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Migné-Auxances en 2026 ?

1 927 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

406 €

de loyer mensuel estimé, bien à 122 160 €

1 222 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Migné-Auxances (86)

2 029 €

Prix moyen / m²

1 552 €

Prix appart. / m²

406 €

Loyer estimé / mois

6 285

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Migné-Auxances

Simulation sur un appartement de 60 m² à 1 552 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 122 160 €

Loyer mensuel estimé 406 € / mois

Revenu locatif annuel 4 872 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 222 €

Résultat avant impôt 3 650 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 3 650 €

Impôt (TMI 30%) -1 095 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -628 €

Résultat net SCI IR 1 927 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 3 650 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 072 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 3 650 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Migné-Auxances

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Migné-Auxances : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 6 285 habitants en région Nouvelle-Aquitaine, Migné-Auxances (86) affiche un prix appartement de 1 552 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 2 036 euros/m² (+0,4 % sur un an) et 69 transactions annuelles, Migné-Auxances offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Migné-Auxances est proche de 5 départements : Indre-et-Loire, Indre, Haute-Vienne, Charente, Deux-Sèvres. Avec un prix médian de 2 036 euros/m² (69 transactions par an), le marché à Migné-Auxances se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Indre-et-Loire Indre Haute-Vienne Charente Deux-Sèvres

Questions fréquentes — SCI Migné-Auxances

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Migné-Auxances ?

L'écart se chiffre : 1 927 euros par an à l'IR, 3 650 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 122 160 euros à Migné-Auxances. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Migné-Auxances ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Migné-Auxances via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 036 €/m² (soit 122 160 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 406 euros/mois, soit 4 872 euros/an. Après taxe foncière (1 222 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 1 927 euros/an en SCI IR ou 3 650 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Migné-Auxances ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Migné-Auxances. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Migné-Auxances : repères locaux

Avec 6 285 habitants, Migné-Auxances est la 141e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 733e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 217 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Vienne (chef-lieu : Poitiers), Migné-Auxances évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Migné-Auxances ?

Le prix de vente médian à Migné-Auxances est de 2 036 €/m², pour une moyenne constatée de 2 029 €/m². Ce niveau place Migné-Auxances au 1 626e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 17 %), et 22 % plus cher que celle de son département (1 667 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Indre (1 147 €/m²) et le plus onéreux Indre-et-Loire (2 356 €/m²).

Le marché local enregistre 69 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Migné-Auxances

Avec 69 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 036 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 98 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 49 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 142 520 €.

Ces niveaux de prix classent Migné-Auxances parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Migné-Auxances en 2026

La ville de Migné-Auxances affiche un prix de vente médian de 2 036 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 029 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 285 habitants, la ville présente une densité de 217 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 69 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 22 % plus cher que la médiane du département (Vienne), et 17 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Migné-Auxances

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 552 €/m² contre 2 043 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 122 160 €, soit une mensualité de 592 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 691 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 203 600 €, avec une mensualité de 987 € (salaire requis : 2 820 € net/mois).

Les prix à Migné-Auxances sont 17 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Indre-et-Loire affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Migné-Auxances	2 036 €	stable	6 285
Indre-et-Loire	2 356 €	-7,4 %	619 362
Indre	1 147 €	-1,9 %	216 069
Haute-Vienne	1 598 €	-3,2 %	373 167

Département

Voir les résultats pour Vienne (86) 438 897 hab.

1 667 €/m²

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Autres villes de la région

Poitiers 89 916 hab.

2 353 €/m²

Châtellerault 31 003 hab.

1 408 €/m²

Buxerolles 10 289 hab.

2 056 €/m²

Chauvigny 7 007 hab.

1 568 €/m²

Jaunay-Marigny 7 528 hab.

1 970 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Migné-Auxances

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 036 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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