Mis à jour juillet 2026

SCI Marcoussis (91) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marcoussis ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Marcoussis dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 196 380 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 329 euros en IR contre 6 304 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Marcoussis ?

La création d'une SCI à Marcoussis coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marcoussis ?

Investir via une SCI à Marcoussis offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 444 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Marcoussis ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 526 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Marcoussis en 2026 ?

3 329 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

689 €

de loyer mensuel estimé, bien à 196 380 €

1 964 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Marcoussis (91)

3 444 €

Prix moyen / m²

3 526 €

Prix appart. / m²

689 €

Loyer estimé / mois

8 618

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Marcoussis

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 526 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 196 380 €

Loyer mensuel estimé 689 € / mois

Revenu locatif annuel 8 268 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 964 €

Résultat avant impôt 6 304 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 304 €

Impôt (TMI 30%) -1 891 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 084 €

Résultat net SCI IR 3 329 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 304 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 546 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 304 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Marcoussis

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Marcoussis : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 8 618 habitants en région Île-de-France, Marcoussis (91) affiche un prix appartement de 3 526 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 3 273 euros/m² (-12 % sur un an) et 77 transactions annuelles, Marcoussis offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Marcoussis est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 3 273 euros/m² (77 transactions par an), le marché à Marcoussis se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines Eure-et-Loir

Questions fréquentes — SCI Marcoussis

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marcoussis ?

L'écart se chiffre : 3 329 euros par an à l'IR, 6 304 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 196 380 euros à Marcoussis. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Marcoussis ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Marcoussis via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 273 €/m² (soit 196 380 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 689 euros/mois, soit 8 268 euros/an. Après taxe foncière (1 964 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 329 euros/an en SCI IR ou 6 304 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marcoussis ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Marcoussis. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Marcoussis : repères locaux

Avec 8 618 habitants, Marcoussis est la 304e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 229e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 515 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Essonne (chef-lieu : Évry-Courcouronnes), Marcoussis évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Marcoussis ?

Le prix de vente médian à Marcoussis est de 3 273 €/m², pour une moyenne constatée de 3 444 €/m². Ce niveau place Marcoussis au 761e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 34 %), et au même niveau que celle de son département (3 245 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 77 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Marcoussis

Avec 77 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 273 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 61 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 229 110 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 61 m² à Marcoussis contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marcoussis en 2026

La ville de Marcoussis affiche un prix de vente médian de 3 273 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 444 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 618 habitants, la ville présente une densité de 515 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 77 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Essonne), et 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marcoussis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 526 €/m² contre 3 419 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 196 380 €, soit une mensualité de 952 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 720 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 327 300 €, avec une mensualité de 1 586 € (salaire requis : 4 531 € net/mois).

Les prix à Marcoussis sont 34 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marcoussis	3 273 €	en baisse	8 618
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Essonne (91) 1 338 485 hab.

3 245 €/m²

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Autres villes de la région

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 373 €/m²

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

2 703 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 269 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

3 609 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 164 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marcoussis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 273 €) est inférieur au prix moyen (3 444 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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