Mis à jour juillet 2026

SCI Le Pian-Médoc (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Pian-Médoc ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Pian-Médoc dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 196 680 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 111 euros en IR contre 5 893 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Pian-Médoc ?

La création d'une SCI au Pian-Médoc coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Pian-Médoc ?

Investir via une SCI au Pian-Médoc offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 275 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI au Pian-Médoc en 2026 ?

3 111 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

655 €

de loyer mensuel estimé, bien à 196 680 €

1 967 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Pian-Médoc (33)

3 275 €

Prix moyen / m²

3 729 €

Prix appart. / m²

655 €

Loyer estimé / mois

7 292

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Pian-Médoc

Base de calcul : un 60 m² à 3 729 euros/m², soit 196 680 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 196 680 €

Loyer mensuel estimé 655 € / mois

Revenu locatif annuel 7 860 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 967 €

Résultat avant impôt 5 893 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 893 €

Impôt (TMI 30%) -1 768 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 014 €

Résultat net SCI IR 3 111 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 893 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 556 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 5 893 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI au Pian-Médoc

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 196 680 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI au Pian-Médoc : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Nouvelle-Aquitaine, Le Pian-Médoc (33) compte environ 7 292 habitants pour un marché à 3 729 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 278 euros/m² (-7,9 % sur un an) et 58 transactions annuelles, Le Pian-Médoc offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Le Pian-Médoc est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 3 278 euros/m² (58 transactions par an), le marché au Pian-Médoc se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Le Pian-Médoc

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Pian-Médoc ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu au Pian-Médoc (60 m², 196 680 euros), l'IS laisse 5 893 euros de résultat annuel contre 3 111 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI au Pian-Médoc ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre au Pian-Médoc via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 278 €/m² (soit 196 680 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 655 euros/mois, soit 7 860 euros/an. Après taxe foncière (1 967 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 111 euros/an en SCI IR ou 5 893 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Pian-Médoc ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur Le Pian-Médoc

Le Pian-Médoc compte 7 292 habitants, ce qui la place au 118e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 1 467e rang national. Avec 242 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bordeaux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Le Pian-Médoc

La médiane des prix au Pian-Médoc s'établit à 3 278 €/m² (moyenne : 3 275 €/m²). Le Pian-Médoc se situe ainsi au 756e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 34 %), et 4 % moins cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 58 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 58 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 278 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 61 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 229 460 €.

Sur ce marché, à Le Pian-Médoc, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Pian-Médoc en 2026

La ville de Le Pian-Médoc affiche un prix de vente médian de 3 278 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 275 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 292 habitants, la ville présente une densité de 242 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 58 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Gironde), et 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Pian-Médoc

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 729 €/m² contre 3 267 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 196 680 €, soit une mensualité de 953 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 723 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 327 800 €, avec une mensualité de 1 589 € (salaire requis : 4 540 € net/mois).

Les prix à Le Pian-Médoc sont 34 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Pian-Médoc	3 278 €	en baisse	7 292
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Pian-Médoc

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 278 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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