Mis à jour juillet 2026

SCI Eaunes (31) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Eaunes ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Eaunes dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 156 180 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 825 euros en IR contre 5 328 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Eaunes ?

La création d'une SCI à Eaunes coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Eaunes ?

Investir via une SCI à Eaunes offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 878 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Eaunes en 2026 ?

2 825 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

576 €

de loyer mensuel estimé, bien à 156 180 €

1 562 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Eaunes (31)

2 878 €

Prix moyen / m²

2 635 €

Prix appart. / m²

576 €

Loyer estimé / mois

6 539

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Eaunes

Base de calcul : un 60 m² à 2 635 euros/m², soit 156 180 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 156 180 €

Loyer mensuel estimé 576 € / mois

Revenu locatif annuel 6 912 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 562 €

Résultat avant impôt 5 350 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 350 €

Impôt (TMI 30%) -1 605 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -920 €

Résultat net SCI IR 2 825 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 350 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 206 €

Résultat imposable à l'IS 144 €

IS (15%) -22 €

Résultat net SCI IS 5 328 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Eaunes

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 156 180 euros : refaites le calcul sur son montant réel

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Eaunes : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Occitanie, Eaunes (31) compte environ 6 539 habitants pour un marché à 2 635 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 603 euros/m² (-2,8 % sur un an) et 103 transactions annuelles, Eaunes offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Eaunes est proche de 5 départements : Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 2 603 euros/m² (103 transactions par an), le marché à Eaunes se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne Gers

Questions fréquentes — SCI Eaunes

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Eaunes ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Eaunes (60 m², 156 180 euros), l'IS laisse 5 328 euros de résultat annuel contre 2 825 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Eaunes ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Eaunes via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 603 €/m² (soit 156 180 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 576 euros/mois, soit 6 912 euros/an. Après taxe foncière (1 562 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 825 euros/an en SCI IR ou 5 328 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Eaunes ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Eaunes en bref

Avec 6 539 habitants, Eaunes est la 144e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 650e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 438 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Haute-Garonne (chef-lieu : Toulouse), Eaunes évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Eaunes

Le prix de vente médian à Eaunes est de 2 603 €/m², pour une moyenne constatée de 2 878 €/m². Ce niveau place Eaunes au 1 196e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 6 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 6 %), et 8 % moins cher que celle de son département (2 831 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Aude (2 078 €/m²).

Le marché local enregistre 103 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 103 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 603 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 77 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 38 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 182 210 €.

Ces niveaux de prix placent Eaunes dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.

Analyse locale

Le marché immobilier à Eaunes en 2026

La ville d'Eaunes affiche un prix de vente médian de 2 603 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 878 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 539 habitants, la ville présente une densité de 438 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 103 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane du département (Haute-Garonne), et 6 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Eaunes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 635 €/m² contre 2 944 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 156 180 €, soit une mensualité de 757 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 163 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 260 300 €, avec une mensualité de 1 262 € (salaire requis : 3 606 € net/mois).

Les prix à Eaunes sont 6 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Eaunes	2 603 €	en baisse	6 539
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Haute-Garonne (31) 1 471 468 hab.

2 831 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Colomiers 40 882 hab.

2 664 €/m²

Tournefeuille 30 168 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Eaunes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 603 €) est inférieur au prix moyen (2 878 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Eaunes

Simulez votre financement

Frais de notaire Eaunes

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Eaunes

Estimez votre taxe foncière