Mis à jour juillet 2026

SCI Douvaine (74) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Douvaine ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Douvaine dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 255 720 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 479 euros en IR contre 8 483 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Douvaine ?

La création d'une SCI à Douvaine coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Douvaine ?

Investir via une SCI à Douvaine offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 598 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Douvaine en 2026 ?

4 479 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

920 €

de loyer mensuel estimé, bien à 255 720 €

2 557 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Douvaine (74)

4 598 €

Prix moyen / m²

4 188 €

Prix appart. / m²

920 €

Loyer estimé / mois

6 796

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Douvaine

Base de calcul : un 60 m² à 4 188 euros/m², soit 255 720 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 255 720 €

Loyer mensuel estimé 920 € / mois

Revenu locatif annuel 11 040 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 557 €

Résultat avant impôt 8 483 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 483 €

Impôt (TMI 30%) -2 545 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 459 €

Résultat net SCI IR 4 479 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 483 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 524 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 8 483 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Douvaine

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 255 720 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Douvaine : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Auvergne-Rhône-Alpes, Douvaine (74) compte environ 6 796 habitants pour un marché à 4 188 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 262 euros/m² (-0,5 % sur un an) et 106 transactions annuelles, une SCI à Douvaine se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Douvaine est proche de 2 départements : Savoie, Ain. Avec un prix médian de 4 262 euros/m² (106 transactions par an), comparez le marché à Douvaine avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Savoie Ain

Questions fréquentes — SCI Douvaine

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Douvaine ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Douvaine (60 m², 255 720 euros), l'IS laisse 8 483 euros de résultat annuel contre 4 479 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Douvaine ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Douvaine via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 262 €/m² (soit 255 720 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 920 euros/mois, soit 11 040 euros/an. Après taxe foncière (2 557 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 479 euros/an en SCI IR ou 8 483 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Douvaine ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Douvaine en bref

Avec 6 796 habitants, Douvaine est la 200e commune la plus peuplée de la région Auvergne-Rhône-Alpes (sur 292 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 579e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 644 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Haute-Savoie (chef-lieu : Annecy), Douvaine évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Douvaine

Le prix de vente médian à Douvaine est de 4 262 €/m², pour une moyenne constatée de 4 598 €/m². Ce niveau place Douvaine au 324e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 74 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 74 %), et 6 % moins cher que celle de son département (4 541 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ain (2 675 €/m²) et le plus onéreux Savoie (3 826 €/m²).

Le marché local enregistre 106 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 106 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 262 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 298 340 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 47 m² à Douvaine contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Douvaine en 2026

La ville de Douvaine affiche un prix de vente médian de 4 262 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 598 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 796 habitants, la ville présente une densité de 644 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 106 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 74 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Douvaine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 188 €/m² contre 5 075 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 255 720 €, soit une mensualité de 1 239 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 540 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 426 200 €, avec une mensualité de 2 066 € (salaire requis : 5 903 € net/mois).

Les prix à Douvaine sont 74 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Savoie, Ain affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Douvaine	4 262 €	stable	6 796
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344

Département

Voir les résultats pour Haute-Savoie (74) 861 158 hab.

4 541 €/m²

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Autres villes de la région

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Thonon-les-Bains 37 928 hab.

3 911 €/m²

Annemasse 37 628 hab.

3 661 €/m²

Cluses 17 795 hab.

2 548 €/m²

Sallanches 17 319 hab.

3 933 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Douvaine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 262 €) est inférieur au prix moyen (4 598 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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