Mis à jour juillet 2026

SCI Buc (78) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Buc ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Buc dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 308 880 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 287 euros en IR contre 10 015 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Buc ?

La création d'une SCI à Buc coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Buc ?

Investir via une SCI à Buc offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 460 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 308 880 euros à Buc, la SCI à l'IR laisse 5 287 euros nets par an contre 10 015 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Buc en 2026 ?

5 287 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 092 €

de loyer mensuel estimé, bien à 308 880 €

3 089 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Buc (78)

5 460 €

Prix moyen / m²

5 224 €

Prix appart. / m²

1 092 €

Loyer estimé / mois

5 816

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Buc

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 5 224 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 308 880 €

Loyer mensuel estimé 1 092 € / mois

Revenu locatif annuel 13 104 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 089 €

Résultat avant impôt 10 015 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 015 €

Impôt (TMI 30%) -3 005 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 723 €

Résultat net SCI IR 5 287 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 015 €

Amortissement du bien (30 ans) -10 296 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 10 015 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Buc

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Buc : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Buc (78) réunit environ 5 816 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 5 224 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 5 148 euros/m² (-10,7 % sur un an) et 64 transactions annuelles, une SCI à Buc se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Buc est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 5 148 euros/m² (64 transactions par an), comparez le marché à Buc avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — SCI Buc

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Buc ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 308 880 euros à Buc, cela donne 5 287 euros nets par an à l'IR contre 10 015 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Buc ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Buc, 308 880 euros, c'est de l'ordre de 0,8 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Buc via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 5 148 €/m² (soit 308 880 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 092 euros/mois, soit 13 104 euros/an. Après taxe foncière (3 089 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 287 euros/an en SCI IR ou 10 015 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Buc ?

Sur un marché à 5 224 euros/m² comme celui de Buc, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Buc

Buc compte 5 816 habitants, ce qui la place au 370e rang de la région Île-de-France par la population et au 1 880e rang national. Avec 722 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Yvelines, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Versailles). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Buc s'établit à 5 148 €/m² (moyenne : 5 460 €/m²). Buc se situe ainsi au 160e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 110 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 110 %), et 30 % plus cher que celle de son département (3 959 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 64 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 64 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 5 148 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 39 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 19 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 360 360 €.

Ces niveaux de prix placent Buc parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Buc en 2026

La ville de Buc affiche un prix de vente médian de 5 148 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 460 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 816 habitants, la ville présente une densité de 722 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 64 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 30 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 110 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Buc

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 224 €/m² contre 5 711 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 308 880 €, soit une mensualité de 1 497 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 277 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 514 800 €, avec une mensualité de 2 495 € (salaire requis : 7 129 € net/mois).

Les prix à Buc sont 110 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-d'Oise, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Buc	5 148 €	en baisse	5 816
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

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Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Buc

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 148 €) est inférieur au prix moyen (5 460 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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