Mis à jour juillet 2026

SCI Baud (56) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Baud ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Baud dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 132 240 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 172 euros en IR contre 4 114 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Baud ?

La création d'une SCI à Baud coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Baud ?

Investir via une SCI à Baud offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 266 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 132 240 euros à Baud, la SCI à l'IR laisse 2 172 euros nets par an contre 4 114 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Baud en 2026 ?

2 172 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

453 €

de loyer mensuel estimé, bien à 132 240 €

1 322 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Baud (56)

2 266 €

Prix moyen / m²

2 590 €

Prix appart. / m²

453 €

Loyer estimé / mois

6 367

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Baud

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 590 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 132 240 €

Loyer mensuel estimé 453 € / mois

Revenu locatif annuel 5 436 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 322 €

Résultat avant impôt 4 114 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 114 €

Impôt (TMI 30%) -1 234 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -708 €

Résultat net SCI IR 2 172 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 114 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 408 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 4 114 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Baud

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Baud : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Baud (56) réunit environ 6 367 habitants en région Bretagne. Le prix des appartements, 2 590 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 204 euros/m² (-5,9 % sur un an) et 101 transactions annuelles, Baud offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Baud est proche de 4 départements : Finistère, Côtes-d'Armor, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique. Avec un prix médian de 2 204 euros/m² (101 transactions par an), le marché à Baud se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Finistère Côtes-d'Armor Ille-et-Vilaine Loire-Atlantique

Questions fréquentes — SCI Baud

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Baud ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 132 240 euros à Baud, cela donne 2 172 euros nets par an à l'IR contre 4 114 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Baud ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Baud, 132 240 euros, c'est de l'ordre de 1,9 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Baud via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 204 €/m² (soit 132 240 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 453 euros/mois, soit 5 436 euros/an. Après taxe foncière (1 322 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 172 euros/an en SCI IR ou 4 114 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Baud ?

Sur un marché à 2 590 euros/m² comme celui de Baud, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Baud

Baud compte 6 367 habitants, ce qui la place au 104e rang de la région Bretagne par la population et au 1 710e rang national. Avec 131 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Morbihan, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Vannes). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Baud

La médiane des prix à Baud s'établit à 2 204 €/m² (moyenne : 2 266 €/m²). Baud se situe ainsi au 1 511e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 10 %), et 19 % moins cher que celle de son département (2 706 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Côtes-d'Armor (2 062 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 101 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 101 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 204 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 91 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 45 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 154 280 €.

Sur ce marché accessible, à Baud, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Baud en 2026

La ville de Baud affiche un prix de vente médian de 2 204 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 266 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 367 habitants, la ville présente une densité de 131 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 101 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % moins cher que la médiane du département (Morbihan), et 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Baud

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 590 €/m² contre 2 171 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 132 240 €, soit une mensualité de 641 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 831 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 220 400 €, avec une mensualité de 1 068 € (salaire requis : 3 051 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Baud	2 204 €	en baisse	6 367
Finistère	2 250 €	-1 %	933 455
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666

Département

Voir les résultats pour Morbihan (56) 783 390 hab.

2 706 €/m²

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Autres villes de la région

Hennebont 15 910 hab.

2 509 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Baud

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 204 €) est inférieur au prix moyen (2 266 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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