LMNP Saint-Flour (15)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Saint-Flour.
Quelle rentabilité LMNP à Saint-Flour en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,0 %
Net au réel (studio)
4,5 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Saint-Flour. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Saint-Flour (15)
1 373 €
Prix médian / m²
9 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
75
Transactions / an
LMNP en Saint-Flour : analyse
Saint-Flour (15), en région Auvergne-Rhône-Alpes, affiche un prix moyen de 1 726 euros/m² (-10,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 9 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Saint-Flour
T2 45 m² — Saint-Flour
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Saint-Flour
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Saint-Flour :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 2 592 € | 2 592 € | 4 656 € | 4 656 € |
| Abattement / Charges | -1 296 € | -648 € | -2 328 € | -1 164 € |
| Amortissement | — | -1 481 € | — | -2 666 € |
| Base imposable | 1 296 € | 463 € | 2 328 € | 826 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 389 € | 139 € | 698 € | 248 € |
| Rendement net fiscal | 4,5% | 5,0% | 4,5% | 5,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 250 euros/an d'impôt pour un studio et 450 euros/an pour un T2 à Saint-Flour.
Pourquoi investir en meublé à Saint-Flour
Saint-Flour présente des prix immobiliers attractifs (1 726 euros/m²) qui permettent d'obtenir un rendement brut de 6,0%, supérieur à la moyenne nationale. Si la demande locative est plus limitée, les prix d'entrée bas permettent un investissement avec un faible apport.
La location meublée à Saint-Flour peut cibler les travailleurs temporaires, les saisonniers ou les personnes en transition. Le régime LMNP au réel simplifié est particulièrement intéressant ici : l'amortissement du bien, même à prix modeste, peut générer un résultat fiscal nul pendant de nombreuses années.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Saint-Flour est proche de 5 départements : Cantal, Puy-de-Dôme, Haute-Loire, Lozère, Aveyron. Le Saint-Flour offre des rendements bruts supérieurs à certains voisins grâce à des prix d'acquisition plus bas. La contrepartie est une demande locative plus faible, à compenser par un positionnement meublé de qualité.
Questions fréquentes — LMNP Saint-Flour
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Saint-Flour ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Saint-Flour ?
Saint-Flour est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Saint-Flour ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Flour en 2026
La ville de Saint-Flour affiche un prix de vente médian de 1 373 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 726 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 391 habitants, la ville présente une densité de 236 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire à attractivité modérée où les prix restent accessibles. Le marché immobilier enregistre environ 75 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 5 % moins cher que la médiane du département (Cantal), et 44 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Flour
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 1 975 €/m² contre 1 441 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 82 380 €, soit une mensualité de 399 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 140 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 137 300 €, avec une mensualité de 665 € (salaire requis : 1 900 € net/mois).
Les prix à Saint-Flour sont 44 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Puy-de-Dôme, Haute-Loire affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Flour | 1 373 € | en baisse | 6 391 |
| Cantal | 1 452 € | +2,9 % | 144 196 |
| Puy-de-Dôme | 2 015 € | -2,2 % | 664 453 |
| Haute-Loire | 1 664 € | -0,5 % | 228 654 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Flour
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 373 €) est inférieur au prix moyen (1 726 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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