LMNP Le Mené (22)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle au Mené.
Quelle rentabilité LMNP au Mené en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,2 %
Net au réel (studio)
5,8 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché au Mené. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Le Mené (22)
1 221 €
Prix médian / m²
7 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
149
Transactions / an
LMNP au Mené : analyse
Le Mené (22), en région Bretagne, affiche un prix moyen de 1 387 euros/m² (-6,8% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 7 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Le Mené
T2 45 m² — Le Mené
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Le Mené
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement au Mené :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 2 076 € | 2 076 € | 3 744 € | 3 744 € |
| Abattement / Charges | -1 038 € | -519 € | -1 872 € | -936 € |
| Amortissement | — | -916 € | — | -1 648 € |
| Base imposable | 1 038 € | 641 € | 1 872 € | 1 160 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 311 € | 192 € | 562 € | 348 € |
| Rendement net fiscal | 5,8% | 6,2% | 5,8% | 6,2% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 119 euros/an d'impôt pour un studio et 214 euros/an pour un T2 au Mené.
Pourquoi investir en meublé au Mené
Le Mené présente des prix immobiliers attractifs (1 387 euros/m²) qui permettent d'obtenir un rendement brut de 6,0%, supérieur à la moyenne nationale. Si la demande locative est plus limitée, les prix d'entrée bas permettent un investissement avec un faible apport.
La location meublée au Mené peut cibler les travailleurs temporaires, les saisonniers ou les personnes en transition. Le régime LMNP au réel simplifié est particulièrement intéressant ici : l'amortissement du bien, même à prix modeste, peut générer un résultat fiscal nul pendant de nombreuses années.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Mené est proche de 3 départements : Finistère, Morbihan, Ille-et-Vilaine. Avec un prix médian de 1 221 euros/m², les prix d'acquisition bas au Mené soutiennent les rendements bruts : la demande locative plus diffuse se compense par un positionnement meublé de qualité.
Questions fréquentes — LMNP Le Mené
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP au Mené ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé au Mené ?
Le Mené est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP au Mené ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Le Mené en 2026
La ville de Le Mené affiche un prix de vente médian de 1 221 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 387 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 556 habitants, la ville présente une densité de 40 hab/km², un territoire peu dense.
Le marché immobilier enregistre environ 149 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 41 % moins cher que la médiane du département (Côtes-d'Armor), et 50 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Le Mené
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 692 €/m² contre 1 296 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 73 260 €, soit une mensualité de 355 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 014 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 122 100 €, avec une mensualité de 592 € (salaire requis : 1 691 € net/mois).
Les prix à Le Mené sont 50 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Finistère, Morbihan, Ille-et-Vilaine affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Le Mené | 1 221 € | en baisse | 6 556 |
| Finistère | 2 250 € | -1 % | 933 455 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Le Mené
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 221 €) est inférieur au prix moyen (1 387 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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