Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Yonne ?

Le démembrement dans l'Yonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Yonne (89)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Yonne ?

Le démembrement de propriété dans l'Yonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Yonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Yonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 194 880 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 97 440 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Yonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Yonne (89)

2 056 €

Prix moyen / m²

3 248 €

Prix appart. / m²

1 721 €

Prix maison / m²

332 267

Population

194 880 €

Appartement 60 m²

172 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 248 €/m²)

Valeur pleine propriété 194 880 €

Valeur nue-propriété (50%) 97 440 €

Valeur usufruit (50%) 97 440 €

Droits donation pleine propriété 17 170 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 17 170 €

Maison 100 m² (1 721 €/m²)

Valeur pleine propriété 172 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 86 050 €

Valeur usufruit (50%) 86 050 €

Droits donation pleine propriété 12 614 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 12 614 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 248 €/m²)

Valeur pleine propriété 194 880 €

Valeur nue-propriété (60%) 116 928 €

Valeur usufruit (40%) 77 952 €

Droits donation pleine propriété 17 170 €

Droits donation nue-propriété 1 580 €

Économie fiscale 15 590 €

Maison 100 m² (1 721 €/m²)

Valeur pleine propriété 172 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 103 260 €

Valeur usufruit (40%) 68 840 €

Droits donation pleine propriété 12 614 €

Droits donation nue-propriété 163 €

Économie fiscale 12 451 €

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Démembrement de propriété en Yonne : ce qu'il faut savoir

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Yonne (89), situé en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec un prix moyen de 2 056 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Yonne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Auxerre et Sens. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Yonne est voisin de 5 départements : Yonne, Seine-et-Marne, Loiret, Nièvre, Côte-d'Or. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Yonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Yonne Seine-et-Marne Loiret Nièvre Côte-d'Or

Questions fréquentes — Démembrement Yonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Yonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Yonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Yonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Yonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 194 880 euros : un donateur de 55 ans économise 17 170 euros, un donateur de 70 ans économise 15 590 euros. Pour une maison de 100 m² à 172 100 euros : l'économie est de 12 614 euros à 55 ans et 12 451 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Yonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Yonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Yonne en 2026

Le département Yonne (89) affiche un prix de vente médian de 1 518 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 056 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,1 %). Avec ses 332 267 habitants répartis sur 7 427 km², le département présente une densité de 45 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 5 874 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 38 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Yonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 248 €/m² contre 1 721 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 91 080 €, soit une mensualité de 441 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 260 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 151 800 €, avec une mensualité de 736 € (salaire requis : 2 103 € net/mois).

Les prix en Yonne sont 38 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne, Loiret affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Yonne	1 518 €	-3,1 %	332 267
Yonne	1 518 €	-3,1 %	332 267
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Loiret	1 972 €	-3,5 %	691 268

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Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Yonne

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Auxerre Sens Joigny Migennes Avallon Villeneuve-sur-Yonne

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Yonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 518 €) est inférieur au prix moyen (2 056 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 423 communes, dont les principales sont Auxerre, Sens.

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Démembrement Yonne (89)

Chiffres clés — Yonne (89)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 248 €/m²)

Maison 100 m² (1 721 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 248 €/m²)

Maison 100 m² (1 721 €/m²)

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Appartement 60 m² (3 248 €/m²)

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