Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans la Sarthe ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Sarthe. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 100 020 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 50 010 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans la Sarthe ?

Le démembrement dans la Sarthe présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Sarthe (72)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Sarthe ?

Le démembrement de propriété dans la Sarthe consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans la Sarthe. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans la Sarthe ?

1 € de droits économisés, appartement de 60 m²

50 010 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

13 834 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Sarthe (72)

2 177 €

Prix moyen / m²

3 713 €

Prix appart. / m²

1 782 €

Prix maison / m²

566 733

Population

100 020 €

Appartement 60 m²

178 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 667 €/m²)

Valeur pleine propriété 100 020 €

Valeur nue-propriété (50%) 50 010 €

Valeur usufruit (50%) 50 010 €

Droits donation pleine propriété 1 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 1 €

Maison 100 m² (1 782 €/m²)

Valeur pleine propriété 178 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 89 100 €

Valeur usufruit (50%) 89 100 €

Droits donation pleine propriété 13 834 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 13 834 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 667 €/m²)

Valeur pleine propriété 100 020 €

Valeur nue-propriété (60%) 60 012 €

Valeur usufruit (40%) 40 008 €

Droits donation pleine propriété 1 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 1 €

Maison 100 m² (1 782 €/m²)

Valeur pleine propriété 178 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 106 920 €

Valeur usufruit (40%) 71 280 €

Droits donation pleine propriété 13 834 €

Droits donation nue-propriété 346 €

Économie fiscale 13 488 €

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Démembrement de propriété dans la Sarthe : ce qu'il faut savoir

La Sarthe bénéficie du positionnement stratégique du Mans, a 55 minutes de Paris en TGV, ce qui en fait une alternative crédible pour les Franciliens. Les prix manceaux restent parmi les plus accessibles des villes a moins d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans la Sarthe (72), situé en région Pays de la Loire. Avec un prix moyen de 2 177 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 1 667 euros/m² (9 403 transactions par an), le démembrement dans la Sarthe réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Le Mans, La Flèche, Sablé-sur-Sarthe et Allonnes. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Sarthe est voisin de 5 départements : Mayenne, Maine-et-Loire, Indre-et-Loire, Loir-et-Cher, Eure-et-Loir. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans la Sarthe génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Mayenne Maine-et-Loire Indre-et-Loire Loir-et-Cher Eure-et-Loir

Questions fréquentes — Démembrement Sarthe

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Sarthe ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans la Sarthe, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Sarthe.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans la Sarthe ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 100 020 euros : un donateur de 55 ans économise 1 euros, un donateur de 70 ans économise 1 euros. Pour une maison de 100 m² à 178 200 euros : l'économie est de 13 834 euros à 55 ans et 13 488 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans la Sarthe ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans la Sarthe, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Sarthe en 2026

Le département Sarthe (72) affiche un prix de vente médian de 1 667 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 177 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 566 733 habitants répartis sur 6 206 km², le département présente une densité de 91 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 9 403 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Sarthe

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 713 €/m² contre 1 782 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 100 020 €, soit une mensualité de 485 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 386 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 166 700 €, avec une mensualité de 808 € (salaire requis : 2 309 € net/mois).

Les prix en Sarthe sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Maine-et-Loire, Indre-et-Loire affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Sarthe	1 667 €	-2,7 %	566 733
Mayenne	1 593 €	-2,6 %	305 468
Maine-et-Loire	2 240 €	-2,2 %	833 776
Indre-et-Loire	2 356 €	-7,4 %	619 362

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Principales villes en Sarthe

La Flèche 14 947 hab.

1 857 €/m²

Sablé-sur-Sarthe 12 326 hab.

1 643 €/m²

Arnage 5 445 hab.

1 857 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Sarthe

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 11 communes couvertes du département.

Le Mans La Flèche Sablé-sur-Sarthe Allonnes La Ferté-Bernard Coulaines Changé Montval-sur-Loir Arnage Parigné-l'Évêque Mulsanne

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Sarthe

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 667 €) est inférieur au prix moyen (2 177 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 352 communes, dont les principales sont Le Mans, La Flèche, Sablé-sur-Sarthe, Allonnes.

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Démembrement Sarthe (72)

Chiffres clés — Sarthe (72)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 667 €/m²)

Maison 100 m² (1 782 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 667 €/m²)

Maison 100 m² (1 782 €/m²)

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Appartement 60 m² (1 667 €/m²)

Maison 100 m² (1 782 €/m²)

Appartement 60 m² (1 667 €/m²)

Maison 100 m² (1 782 €/m²)