Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans l'Indre-et-Loire ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Indre-et-Loire. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 141 360 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 70 680 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans l'Indre-et-Loire ?

Le démembrement dans l'Indre-et-Loire présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Indre-et-Loire (37)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Indre-et-Loire ?

Le démembrement de propriété dans l'Indre-et-Loire consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans l'Indre-et-Loire. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans l'Indre-et-Loire ?

6 466 € de droits économisés, appartement de 60 m²

70 680 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

25 010 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Indre-et-Loire (37)

2 890 €

Prix moyen / m²

3 779 €

Prix appart. / m²

2 501 €

Prix maison / m²

619 362

Population

141 360 €

Appartement 60 m²

250 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 356 €/m²)

Valeur pleine propriété 141 360 €

Valeur nue-propriété (50%) 70 680 €

Valeur usufruit (50%) 70 680 €

Droits donation pleine propriété 6 466 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 6 466 €

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Valeur pleine propriété 250 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 125 050 €

Valeur usufruit (50%) 125 050 €

Droits donation pleine propriété 28 214 €

Droits donation nue-propriété 3 204 €

Économie fiscale 25 010 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 356 €/m²)

Valeur pleine propriété 141 360 €

Valeur nue-propriété (60%) 84 816 €

Valeur usufruit (40%) 56 544 €

Droits donation pleine propriété 6 466 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 6 466 €

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Valeur pleine propriété 250 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 150 060 €

Valeur usufruit (40%) 100 040 €

Droits donation pleine propriété 28 214 €

Droits donation nue-propriété 8 206 €

Économie fiscale 20 008 €

Simulez votre démembrement de propriété personnalisé pour votre projet dans l'Indre-et-Loire

Simuler mon démembrement

Démembrement de propriété dans l'Indre-et-Loire : ce qu'il faut savoir

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans l'Indre-et-Loire (37), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 2 890 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 356 euros/m² (9 581 transactions par an), le démembrement dans l'Indre-et-Loire réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont Tours, Joué-lès-Tours, Saint-Cyr-sur-Loire, Saint-Pierre-des-Corps, Saint-Avertin, Amboise, Chambray-lès-Tours et Montlouis-sur-Loire. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Indre-et-Loire est voisin de 5 départements : Loir-et-Cher, Indre, Vienne, Maine-et-Loire, Sarthe. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans l'Indre-et-Loire génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Loir-et-Cher Indre Vienne Maine-et-Loire Sarthe

Questions fréquentes — Démembrement Indre-et-Loire

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans l'Indre-et-Loire ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans l' Indre-et-Loire, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans l'Indre-et-Loire.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans l'Indre-et-Loire ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 141 360 euros : un donateur de 55 ans économise 6 466 euros, un donateur de 70 ans économise 6 466 euros. Pour une maison de 100 m² à 250 100 euros : l'économie est de 25 010 euros à 55 ans et 20 008 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans l'Indre-et-Loire ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans l'Indre-et-Loire, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Indre-et-Loire en 2026

Le département Indre-et-Loire (37) affiche un prix de vente médian de 2 356 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 890 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,4 %). Avec ses 619 362 habitants répartis sur 6 127 km², le département présente une densité de 101 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 9 581 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Indre-et-Loire

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 779 €/m² contre 2 501 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 141 360 €, soit une mensualité de 685 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 957 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 235 600 €, avec une mensualité de 1 142 € (salaire requis : 3 263 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Indre-et-Loire	2 356 €	-7,4 %	619 362
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543
Indre	1 147 €	-1,9 %	216 069
Vienne	1 667 €	-1,6 %	438 897

Explorer

Principales villes en Indre-et-Loire

Tours 139 259 hab.

3 016 €/m²

Joué-lès-Tours 38 423 hab.

2 366 €/m²

Saint-Cyr-sur-Loire 17 029 hab.

3 120 €/m²

Saint-Pierre-des-Corps 15 898 hab.

2 213 €/m²

Amboise 12 937 hab.

2 559 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Indre-et-Loire

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 19 communes couvertes du département.

Tours Joué-lès-Tours Saint-Cyr-sur-Loire Saint-Pierre-des-Corps Saint-Avertin Amboise Chambray-lès-Tours Montlouis-sur-Loire Fondettes La Riche Ballan-Miré Chinon Monts Veigné Esvres Loches La Ville-aux-Dames Bléré Luynes

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Indre-et-Loire

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 356 €) est inférieur au prix moyen (2 890 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 272 communes, dont les principales sont Tours, Joué-lès-Tours, Saint-Cyr-sur-Loire, Saint-Pierre-des-Corps.

Calculateurs liés

Simulateur démembrement

Calcul personnalisé tous montants

Frais de notaire Indre-et-Loire

Calcul détaillé pour ce département

Crédit immobilier Indre-et-Loire

Simulez votre crédit immobilier

Droits de succession

Calculez les droits de succession

Démembrement Indre-et-Loire (37)

Chiffres clés — Indre-et-Loire (37)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 356 €/m²)

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 356 €/m²)

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Démembrement de propriété dans l'Indre-et-Loire : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Indre-et-Loire

Le marché immobilier en Indre-et-Loire en 2026

Prix et budget en Indre-et-Loire

Comparaison avec les territoires voisins

Principales villes en Indre-et-Loire

Toutes les communes couvertes en Indre-et-Loire

Fiscalité immobilière en Indre-et-Loire

Calculateurs liés

Appartement 60 m² (2 356 €/m²)

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Appartement 60 m² (2 356 €/m²)

Maison 100 m² (2 501 €/m²)