Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Avertin ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Avertin. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 155 820 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 77 910 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Avertin ?

Le démembrement à Saint-Avertin présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Avertin (37)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Avertin ?

Le démembrement de propriété à Saint-Avertin consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Avertin. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Avertin (37)

3 078 €

Prix moyen / m²

2 597 €

Prix appart. / m²

3 191 €

Prix maison / m²

14 999

Population

155 820 €

Appartement 60 m²

319 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 597 €/m²)

Valeur pleine propriété 155 820 €

Valeur nue-propriété (50%) 77 910 €

Valeur usufruit (50%) 77 910 €

Droits donation pleine propriété 9 358 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 9 358 €

Maison 100 m² (3 191 €/m²)

Valeur pleine propriété 319 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 159 550 €

Valeur usufruit (50%) 159 550 €

Droits donation pleine propriété 42 014 €

Droits donation nue-propriété 10 104 €

Économie fiscale 31 910 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 597 €/m²)

Valeur pleine propriété 155 820 €

Valeur nue-propriété (60%) 93 492 €

Valeur usufruit (40%) 62 328 €

Droits donation pleine propriété 9 358 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 9 358 €

Maison 100 m² (3 191 €/m²)

Valeur pleine propriété 319 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 191 460 €

Valeur usufruit (40%) 127 640 €

Droits donation pleine propriété 42 014 €

Droits donation nue-propriété 16 486 €

Économie fiscale 25 528 €

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Démembrement de propriété en Saint-Avertin : ce qu'il faut savoir

Ville de Centre-Val de Loire.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Avertin (37), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 3 078 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Avertin offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Avertin est proche de 5 départements : Indre-et-Loire, Loir-et-Cher, Indre, Vienne, Maine-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Avertin sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Indre-et-Loire Loir-et-Cher Indre Vienne Maine-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Avertin

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Avertin ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Avertin, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Avertin.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Avertin ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 155 820 euros : un donateur de 55 ans économise 9 358 euros, un donateur de 70 ans économise 9 358 euros. Pour une maison de 100 m² à 319 100 euros : l'économie est de 31 910 euros à 55 ans et 25 528 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Avertin ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Avertin, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Avertin en 2026

La ville de Saint-Avertin affiche un prix de vente médian de 2 879 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 078 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 14 999 habitants, la ville présente une densité de 1 136 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 199 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 22 % plus cher que la médiane du département (Indre-et-Loire), et 18 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Avertin

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 597 €/m² contre 3 191 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 172 740 €, soit une mensualité de 837 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 391 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 287 900 €, avec une mensualité de 1 395 € (salaire requis : 3 986 € net/mois).

Les prix à Saint-Avertin sont 18 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Indre-et-Loire, Loir-et-Cher, Indre affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Avertin	2 879 €	en baisse	14 999
Indre-et-Loire	2 356 €	-7,4 %	619 362
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543
Indre	1 147 €	-1,9 %	216 069

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Autres villes de la région

Châteauroux 42 963 hab.

1 444 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Avertin

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 879 €) est inférieur au prix moyen (3 078 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Avertin (37)

Chiffres clés — Saint-Avertin (37)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 597 €/m²)

Maison 100 m² (3 191 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 597 €/m²)

Maison 100 m² (3 191 €/m²)

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