Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à La Ville-aux-Dames ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à La Ville-aux-Dames. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 152 940 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 76 470 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à La Ville-aux-Dames ?

Le démembrement à La Ville-aux-Dames présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement La Ville-aux-Dames (37)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à La Ville-aux-Dames ?

Le démembrement de propriété à La Ville-aux-Dames consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à La Ville-aux-Dames. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — La Ville-aux-Dames (37)

2 515 €

Prix moyen / m²

2 549 €

Prix appart. / m²

2 511 €

Prix maison / m²

5 606

Population

152 940 €

Appartement 60 m²

251 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 549 €/m²)

Valeur pleine propriété 152 940 €

Valeur nue-propriété (50%) 76 470 €

Valeur usufruit (50%) 76 470 €

Droits donation pleine propriété 8 782 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 8 782 €

Maison 100 m² (2 511 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 125 550 €

Valeur usufruit (50%) 125 550 €

Droits donation pleine propriété 28 414 €

Droits donation nue-propriété 3 304 €

Économie fiscale 25 110 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 549 €/m²)

Valeur pleine propriété 152 940 €

Valeur nue-propriété (60%) 91 764 €

Valeur usufruit (40%) 61 176 €

Droits donation pleine propriété 8 782 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 8 782 €

Maison 100 m² (2 511 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 150 660 €

Valeur usufruit (40%) 100 440 €

Droits donation pleine propriété 28 414 €

Droits donation nue-propriété 8 326 €

Économie fiscale 20 088 €

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Démembrement de propriété en La Ville-aux-Dames : ce qu'il faut savoir

Ville de Centre-Val de Loire.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à La Ville-aux-Dames (37), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 2 515 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, La Ville-aux-Dames offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

La Ville-aux-Dames est proche de 5 départements : Indre-et-Loire, Loir-et-Cher, Indre, Vienne, Maine-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à La Ville-aux-Dames sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Indre-et-Loire Loir-et-Cher Indre Vienne Maine-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement La Ville-aux-Dames

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à La Ville-aux-Dames ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À La Ville-aux-Dames, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à La Ville-aux-Dames.

Combien économise-t-on avec un démembrement à La Ville-aux-Dames ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 152 940 euros : un donateur de 55 ans économise 8 782 euros, un donateur de 70 ans économise 8 782 euros. Pour une maison de 100 m² à 251 100 euros : l'économie est de 25 110 euros à 55 ans et 20 088 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à La Ville-aux-Dames ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À La Ville-aux-Dames, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à La Ville-aux-Dames en 2026

La ville de La Ville-aux-Dames affiche un prix de vente médian de 2 532 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 515 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 606 habitants, la ville présente une densité de 703 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 58 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % plus cher que la médiane du département (Indre-et-Loire), et 3 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à La Ville-aux-Dames

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 549 €/m² contre 2 511 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 151 920 €, soit une mensualité de 736 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 103 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 253 200 €, avec une mensualité de 1 227 € (salaire requis : 3 506 € net/mois).

Les prix à La Ville-aux-Dames sont 3 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Loir-et-Cher, Indre affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
La Ville-aux-Dames	2 532 €	en hausse	5 606
Indre-et-Loire	2 356 €	-7,4 %	619 362
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543
Indre	1 147 €	-1,9 %	216 069

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Autres villes de la région

Châteauroux 42 963 hab.

1 444 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à La Ville-aux-Dames

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 532 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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Démembrement La Ville-aux-Dames (37)

Chiffres clés — La Ville-aux-Dames (37)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 549 €/m²)

Maison 100 m² (2 511 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 549 €/m²)

Maison 100 m² (2 511 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 549 €/m²)

Maison 100 m² (2 511 €/m²)

Appartement 60 m² (2 549 €/m²)

Maison 100 m² (2 511 €/m²)