Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Médard-en-Jalles ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Médard-en-Jalles. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 288 660 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 144 330 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Médard-en-Jalles ?

Le démembrement à Saint-Médard-en-Jalles présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Médard-en-Jalles (33)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Médard-en-Jalles ?

Le démembrement de propriété à Saint-Médard-en-Jalles consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Médard-en-Jalles. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Médard-en-Jalles (33)

4 019 €

Prix moyen / m²

4 811 €

Prix appart. / m²

3 752 €

Prix maison / m²

32 910

Population

288 660 €

Appartement 60 m²

375 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 811 €/m²)

Valeur pleine propriété 288 660 €

Valeur nue-propriété (50%) 144 330 €

Valeur usufruit (50%) 144 330 €

Droits donation pleine propriété 35 926 €

Droits donation nue-propriété 7 060 €

Économie fiscale 28 866 €

Maison 100 m² (3 752 €/m²)

Valeur pleine propriété 375 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 187 600 €

Valeur usufruit (50%) 187 600 €

Droits donation pleine propriété 53 234 €

Droits donation nue-propriété 15 714 €

Économie fiscale 37 520 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 811 €/m²)

Valeur pleine propriété 288 660 €

Valeur nue-propriété (60%) 173 196 €

Valeur usufruit (40%) 115 464 €

Droits donation pleine propriété 35 926 €

Droits donation nue-propriété 12 834 €

Économie fiscale 23 092 €

Maison 100 m² (3 752 €/m²)

Valeur pleine propriété 375 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 225 120 €

Valeur usufruit (40%) 150 080 €

Droits donation pleine propriété 53 234 €

Droits donation nue-propriété 23 218 €

Économie fiscale 30 016 €

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Démembrement de propriété en Saint-Médard-en-Jalles : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Médard-en-Jalles (33), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 4 019 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Médard-en-Jalles et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Médard-en-Jalles est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Médard-en-Jalles génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Gironde Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Médard-en-Jalles

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Médard-en-Jalles ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Médard-en-Jalles, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Médard-en-Jalles.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Médard-en-Jalles ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 288 660 euros : un donateur de 55 ans économise 28 866 euros, un donateur de 70 ans économise 23 092 euros. Pour une maison de 100 m² à 375 200 euros : l'économie est de 37 520 euros à 55 ans et 30 016 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Médard-en-Jalles ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Médard-en-Jalles, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Médard-en-Jalles en 2026

La ville de Saint-Médard-en-Jalles affiche un prix de vente médian de 3 637 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 019 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,4 %). Avec 32 910 habitants, la ville présente une densité de 387 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 346 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 49 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Médard-en-Jalles

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 811 €/m² contre 3 752 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 218 220 €, soit une mensualité de 1 058 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 023 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 363 700 €, avec une mensualité de 1 763 € (salaire requis : 5 037 € net/mois).

Les prix à Saint-Médard-en-Jalles sont 49 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Médard-en-Jalles	3 637 €	-7,4 %	32 910
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Médard-en-Jalles

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 637 €) est inférieur au prix moyen (4 019 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Médard-en-Jalles (33)

Chiffres clés — Saint-Médard-en-Jalles (33)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 811 €/m²)

Maison 100 m² (3 752 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 811 €/m²)

Maison 100 m² (3 752 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 811 €/m²)

Maison 100 m² (3 752 €/m²)