Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans la Charente-Maritime ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Charente-Maritime. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 169 620 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 84 810 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans la Charente-Maritime ?

Le démembrement dans la Charente-Maritime présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Charente-Maritime (17)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Charente-Maritime ?

Le démembrement de propriété dans la Charente-Maritime consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans la Charente-Maritime. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement dans la Charente-Maritime ?

12 118 € de droits économisés, appartement de 60 m²

84 810 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

31 940 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Charente-Maritime (17)

3 552 €

Prix moyen / m²

4 826 €

Prix appart. / m²

3 194 €

Prix maison / m²

672 279

Population

169 620 €

Appartement 60 m²

319 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 827 €/m²)

Valeur pleine propriété 169 620 €

Valeur nue-propriété (50%) 84 810 €

Valeur usufruit (50%) 84 810 €

Droits donation pleine propriété 12 118 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 12 118 €

Maison 100 m² (3 194 €/m²)

Valeur pleine propriété 319 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 159 700 €

Valeur usufruit (50%) 159 700 €

Droits donation pleine propriété 42 074 €

Droits donation nue-propriété 10 134 €

Économie fiscale 31 940 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 827 €/m²)

Valeur pleine propriété 169 620 €

Valeur nue-propriété (60%) 101 772 €

Valeur usufruit (40%) 67 848 €

Droits donation pleine propriété 12 118 €

Droits donation nue-propriété 89 €

Économie fiscale 12 029 €

Maison 100 m² (3 194 €/m²)

Valeur pleine propriété 319 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 191 640 €

Valeur usufruit (40%) 127 760 €

Droits donation pleine propriété 42 074 €

Droits donation nue-propriété 16 522 €

Économie fiscale 25 552 €

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Démembrement de propriété dans la Charente-Maritime : ce qu'il faut savoir

La Charente-Maritime est portée par l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans la Charente-Maritime (17), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 552 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 827 euros/m² (12 525 transactions par an), le démembrement dans la Charente-Maritime réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont La Rochelle, Saintes, Rochefort et Royan. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Charente-Maritime est voisin de 4 départements : Charente, Deux-Sèvres, Vendée, Gironde. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans la Charente-Maritime génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Charente Deux-Sèvres Vendée Gironde

Questions fréquentes — Démembrement Charente-Maritime

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans la Charente-Maritime ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans la Charente-Maritime, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans la Charente-Maritime.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans la Charente-Maritime ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 169 620 euros : un donateur de 55 ans économise 12 118 euros, un donateur de 70 ans économise 12 029 euros. Pour une maison de 100 m² à 319 400 euros : l'économie est de 31 940 euros à 55 ans et 25 552 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans la Charente-Maritime ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans la Charente-Maritime, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier en Charente-Maritime en 2026

Le département Charente-Maritime (17) affiche un prix de vente médian de 2 827 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 552 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,2 %). Avec ses 672 279 habitants répartis sur 6 864 km², le département présente une densité de 98 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 12 525 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Charente-Maritime

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 826 €/m² contre 3 194 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 620 €, soit une mensualité de 822 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 349 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 282 700 €, avec une mensualité de 1 370 € (salaire requis : 3 914 € net/mois).

Les prix en Charente-Maritime sont 15 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente, Deux-Sèvres, Vendée affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Charente	1 542 €	-4,9 %	352 683
Deux-Sèvres	1 500 €	-0,8 %	375 229
Vendée	2 489 €	-4,1 %	713 609

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Principales villes en Charente-Maritime

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Saintes 25 363 hab.

2 223 €/m²

Rochefort 23 460 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Charente-Maritime

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 20 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Charente-Maritime

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 827 €) est inférieur au prix moyen (3 552 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 462 communes, dont les principales sont La Rochelle, Saintes, Rochefort, Royan.

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Démembrement Charente-Maritime (17)

Chiffres clés — Charente-Maritime (17)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 827 €/m²)

Maison 100 m² (3 194 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 827 €/m²)

Maison 100 m² (3 194 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 827 €/m²)

Maison 100 m² (3 194 €/m²)

Appartement 60 m² (2 827 €/m²)

Maison 100 m² (3 194 €/m²)