Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Étienne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Étienne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 84 360 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 42 180 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Étienne ?

Le démembrement à Saint-Étienne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Étienne (42)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Étienne ?

Le démembrement de propriété à Saint-Étienne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Étienne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Saint-Étienne ?

0 € de droits économisés, appartement de 60 m²

42 180 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

24 170 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Saint-Étienne (42)

2 463 €

Prix moyen / m²

2 467 €

Prix appart. / m²

2 417 €

Prix maison / m²

173 136

Population

84 360 €

Appartement 60 m²

241 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 406 €/m²)

Valeur pleine propriété 84 360 €

Valeur nue-propriété (50%) 42 180 €

Valeur usufruit (50%) 42 180 €

Droits donation pleine propriété 0 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 0 €

Maison 100 m² (2 417 €/m²)

Valeur pleine propriété 241 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 120 850 €

Valeur usufruit (50%) 120 850 €

Droits donation pleine propriété 26 534 €

Droits donation nue-propriété 2 364 €

Économie fiscale 24 170 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 406 €/m²)

Valeur pleine propriété 84 360 €

Valeur nue-propriété (60%) 50 616 €

Valeur usufruit (40%) 33 744 €

Droits donation pleine propriété 0 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 0 €

Maison 100 m² (2 417 €/m²)

Valeur pleine propriété 241 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 145 020 €

Valeur usufruit (40%) 96 680 €

Droits donation pleine propriété 26 534 €

Droits donation nue-propriété 7 198 €

Économie fiscale 19 336 €

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Démembrement de propriété à Saint-Étienne : ce qu'il faut savoir

Ville de Auvergne-Rhône-Alpes.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Étienne (42), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 2 463 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 1 406 euros/m², Saint-Étienne permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Étienne est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Isère, Ardèche, Haute-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Étienne sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Rhône Ain Isère Ardèche Haute-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Étienne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Étienne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Étienne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Étienne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Étienne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 84 360 euros : un donateur de 55 ans économise 0 euros, un donateur de 70 ans économise 0 euros. Pour une maison de 100 m² à 241 700 euros : l'économie est de 24 170 euros à 55 ans et 19 336 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Étienne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Étienne, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Étienne en 2026

La ville de Saint-Étienne affiche un prix de vente médian de 1 406 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 463 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-5,3 %). Avec 173 136 habitants, la ville présente une densité de 2 163 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 3 605 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Loire), et 43 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Étienne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 467 €/m² contre 2 417 €/m² pour une maison (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 84 360 €, soit une mensualité de 409 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 140 600 €, avec une mensualité de 681 € (salaire requis : 1 946 € net/mois).

Les prix à Saint-Étienne sont 43 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Rhône, Ain, Isère affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Étienne	1 406 €	-5,3 %	173 136
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Isère	2 752 €	-4,7 %	1 298 990

Département

Voir les résultats pour Loire (42) 774 133 hab.

1 839 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Saint-Chamond 35 646 hab.

Montbrison 16 123 hab.

2 192 €/m²

Saint-Just-Saint-Rambert 15 764 hab.

2 718 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Étienne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 406 €) est inférieur au prix moyen (2 463 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Étienne (42)

Chiffres clés — Saint-Étienne (42)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 406 €/m²)

Maison 100 m² (2 417 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 406 €/m²)

Maison 100 m² (2 417 €/m²)

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Appartement 60 m² (1 406 €/m²)

Maison 100 m² (2 417 €/m²)

Appartement 60 m² (1 406 €/m²)

Maison 100 m² (2 417 €/m²)