Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Cyr-l'École ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Cyr-l'École. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 275 940 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 137 970 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Cyr-l'École ?

Le démembrement à Saint-Cyr-l'École présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Cyr-l'École (78)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Cyr-l'École ?

Le démembrement de propriété à Saint-Cyr-l'École consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Cyr-l'École. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Saint-Cyr-l'École ?

27 594 € de droits économisés, appartement de 60 m²

137 970 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

53 980 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Saint-Cyr-l'École (78)

4 490 €

Prix moyen / m²

4 363 €

Prix appart. / m²

5 398 €

Prix maison / m²

21 268

Population

275 940 €

Appartement 60 m²

539 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 599 €/m²)

Valeur pleine propriété 275 940 €

Valeur nue-propriété (50%) 137 970 €

Valeur usufruit (50%) 137 970 €

Droits donation pleine propriété 33 382 €

Droits donation nue-propriété 5 788 €

Économie fiscale 27 594 €

Maison 100 m² (5 398 €/m²)

Valeur pleine propriété 539 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 269 900 €

Valeur usufruit (50%) 269 900 €

Droits donation pleine propriété 86 154 €

Droits donation nue-propriété 32 174 €

Économie fiscale 53 980 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 599 €/m²)

Valeur pleine propriété 275 940 €

Valeur nue-propriété (60%) 165 564 €

Valeur usufruit (40%) 110 376 €

Droits donation pleine propriété 33 382 €

Droits donation nue-propriété 11 307 €

Économie fiscale 22 075 €

Maison 100 m² (5 398 €/m²)

Valeur pleine propriété 539 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 323 880 €

Valeur usufruit (40%) 215 920 €

Droits donation pleine propriété 86 154 €

Droits donation nue-propriété 42 970 €

Économie fiscale 43 184 €

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Démembrement de propriété à Saint-Cyr-l'École : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Cyr-l'École (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 490 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 4 599 euros/m² (236 transactions par an), le démembrement à Saint-Cyr-l'École réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Cyr-l'École est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Cyr-l'École génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Cyr-l'École

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Cyr-l'École ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Cyr-l'École, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Cyr-l'École.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Cyr-l'École ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 275 940 euros : un donateur de 55 ans économise 27 594 euros, un donateur de 70 ans économise 22 075 euros. Pour une maison de 100 m² à 539 800 euros : l'économie est de 53 980 euros à 55 ans et 43 184 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Cyr-l'École ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Cyr-l'École, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Cyr-l'École en 2026

La ville de Saint-Cyr-l'École affiche un prix de vente médian de 4 599 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 490 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9,8 %). Avec 21 268 habitants, la ville présente une densité de 4 164 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 236 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 88 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Cyr-l'École

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 363 €/m² contre 5 398 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 275 940 €, soit une mensualité de 1 337 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 820 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 459 900 €, avec une mensualité de 2 229 € (salaire requis : 6 369 € net/mois).

Les prix à Saint-Cyr-l'École sont 88 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-d'Oise, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Cyr-l'École	4 599 €	-9,8 %	21 268
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Cyr-l'École

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 599 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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Démembrement Saint-Cyr-l'École (78)

Chiffres clés — Saint-Cyr-l'École (78)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 599 €/m²)

Maison 100 m² (5 398 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 599 €/m²)

Maison 100 m² (5 398 €/m²)

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Fiscalité immobilière à Saint-Cyr-l'École

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Appartement 60 m² (4 599 €/m²)

Maison 100 m² (5 398 €/m²)

Appartement 60 m² (4 599 €/m²)

Maison 100 m² (5 398 €/m²)