Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Germain-en-Laye ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Germain-en-Laye. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 418 800 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 209 400 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Germain-en-Laye ?

Le démembrement à Saint-Germain-en-Laye présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Germain-en-Laye (78)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Germain-en-Laye ?

Le démembrement de propriété à Saint-Germain-en-Laye consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Germain-en-Laye. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Germain-en-Laye (78)

7 132 €

Prix moyen / m²

6 980 €

Prix appart. / m²

7 989 €

Prix maison / m²

45 931

Population

418 800 €

Appartement 60 m²

798 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 980 €/m²)

Valeur pleine propriété 418 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 209 400 €

Valeur usufruit (50%) 209 400 €

Droits donation pleine propriété 61 954 €

Droits donation nue-propriété 20 074 €

Économie fiscale 41 880 €

Maison 100 m² (7 989 €/m²)

Valeur pleine propriété 798 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 399 450 €

Valeur usufruit (50%) 399 450 €

Droits donation pleine propriété 152 632 €

Droits donation nue-propriété 58 084 €

Économie fiscale 94 548 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 980 €/m²)

Valeur pleine propriété 418 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 251 280 €

Valeur usufruit (40%) 167 520 €

Droits donation pleine propriété 61 954 €

Droits donation nue-propriété 28 450 €

Économie fiscale 33 504 €

Maison 100 m² (7 989 €/m²)

Valeur pleine propriété 798 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 479 340 €

Valeur usufruit (40%) 319 560 €

Droits donation pleine propriété 152 632 €

Droits donation nue-propriété 74 062 €

Économie fiscale 78 570 €

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Démembrement de propriété en Saint-Germain-en-Laye : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Germain-en-Laye (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 7 132 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Germain-en-Laye et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Germain-en-Laye est proche de 5 départements : Yvelines, Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Germain-en-Laye génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Yvelines Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Germain-en-Laye

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Germain-en-Laye ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Germain-en-Laye, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Germain-en-Laye.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Germain-en-Laye ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 418 800 euros : un donateur de 55 ans économise 41 880 euros, un donateur de 70 ans économise 33 504 euros. Pour une maison de 100 m² à 798 900 euros : l'économie est de 94 548 euros à 55 ans et 78 570 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Germain-en-Laye ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Germain-en-Laye, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Germain-en-Laye en 2026

La ville de Saint-Germain-en-Laye affiche un prix de vente médian de 6 667 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 132 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,5 %). Avec 45 931 habitants, la ville présente une densité de 865 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 498 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 68 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 172 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Germain-en-Laye

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 980 €/m² contre 7 989 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 400 020 €, soit une mensualité de 1 939 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 540 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 666 700 €, avec une mensualité de 3 231 € (salaire requis : 9 231 € net/mois).

Les prix à Saint-Germain-en-Laye sont 172 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Yvelines, Val-d'Oise affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Germain-en-Laye	6 667 €	-6,5 %	45 931
Yvelines	3 959 €	-5,4 %	1 485 086
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

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Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Germain-en-Laye

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 667 €) est inférieur au prix moyen (7 132 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Germain-en-Laye (78)

Chiffres clés — Saint-Germain-en-Laye (78)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 980 €/m²)

Maison 100 m² (7 989 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 980 €/m²)

Maison 100 m² (7 989 €/m²)

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