Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Saint-Aubin-de-Médoc ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Aubin-de-Médoc. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 278 640 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 139 320 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Saint-Aubin-de-Médoc ?

Le démembrement à Saint-Aubin-de-Médoc présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Aubin-de-Médoc (33)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Aubin-de-Médoc ?

Le démembrement de propriété à Saint-Aubin-de-Médoc consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Aubin-de-Médoc. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Aubin-de-Médoc (33)

3 922 €

Prix moyen / m²

4 644 €

Prix appart. / m²

3 842 €

Prix maison / m²

7 769

Population

278 640 €

Appartement 60 m²

384 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 644 €/m²)

Valeur pleine propriété 278 640 €

Valeur nue-propriété (50%) 139 320 €

Valeur usufruit (50%) 139 320 €

Droits donation pleine propriété 33 922 €

Droits donation nue-propriété 6 058 €

Économie fiscale 27 864 €

Maison 100 m² (3 842 €/m²)

Valeur pleine propriété 384 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 192 100 €

Valeur usufruit (50%) 192 100 €

Droits donation pleine propriété 55 034 €

Droits donation nue-propriété 16 614 €

Économie fiscale 38 420 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 644 €/m²)

Valeur pleine propriété 278 640 €

Valeur nue-propriété (60%) 167 184 €

Valeur usufruit (40%) 111 456 €

Droits donation pleine propriété 33 922 €

Droits donation nue-propriété 11 631 €

Économie fiscale 22 291 €

Maison 100 m² (3 842 €/m²)

Valeur pleine propriété 384 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 230 520 €

Valeur usufruit (40%) 153 680 €

Droits donation pleine propriété 55 034 €

Droits donation nue-propriété 24 298 €

Économie fiscale 30 736 €

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Démembrement de propriété en Saint-Aubin-de-Médoc : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Aubin-de-Médoc (33), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 922 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Saint-Aubin-de-Médoc offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Aubin-de-Médoc est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Saint-Aubin-de-Médoc sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Gironde Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Aubin-de-Médoc

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Aubin-de-Médoc ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Aubin-de-Médoc, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Aubin-de-Médoc.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Aubin-de-Médoc ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 278 640 euros : un donateur de 55 ans économise 27 864 euros, un donateur de 70 ans économise 22 291 euros. Pour une maison de 100 m² à 384 200 euros : l'économie est de 38 420 euros à 55 ans et 30 736 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Aubin-de-Médoc ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Saint-Aubin-de-Médoc, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Aubin-de-Médoc en 2026

La ville de Saint-Aubin-de-Médoc affiche un prix de vente médian de 3 831 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 922 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 769 habitants, la ville présente une densité de 223 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 60 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 12 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Aubin-de-Médoc

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 644 €/m² contre 3 842 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 229 860 €, soit une mensualité de 1 114 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 183 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 383 100 €, avec une mensualité de 1 857 € (salaire requis : 5 306 € net/mois).

Les prix à Saint-Aubin-de-Médoc sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gironde, Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Aubin-de-Médoc	3 831 €	en baisse	7 769
Gironde	3 421 €	-6,5 %	1 690 493
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

La Rochelle 79 851 hab.

4 783 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Aubin-de-Médoc

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 831 €) est inférieur au prix moyen (3 922 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Saint-Aubin-de-Médoc (33)

Chiffres clés — Saint-Aubin-de-Médoc (33)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 644 €/m²)

Maison 100 m² (3 842 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 644 €/m²)

Maison 100 m² (3 842 €/m²)

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Appartement 60 m² (4 644 €/m²)

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Maison 100 m² (3 842 €/m²)