Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Neuilly-sur-Seine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Neuilly-sur-Seine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 630 120 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 315 060 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Neuilly-sur-Seine ?

Le démembrement à Neuilly-sur-Seine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Neuilly-sur-Seine (92)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Neuilly-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété à Neuilly-sur-Seine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Neuilly-sur-Seine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Neuilly-sur-Seine ?

63 012 € de droits économisés, appartement de 60 m²

315 060 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

295 516 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Neuilly-sur-Seine (92)

10 940 €

Prix moyen / m²

10 827 €

Prix appart. / m²

15 832 €

Prix maison / m²

59 538

Population

630 120 €

Appartement 60 m²

1 583 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (10 502 €/m²)

Valeur pleine propriété 630 120 €

Valeur nue-propriété (50%) 315 060 €

Valeur usufruit (50%) 315 060 €

Droits donation pleine propriété 104 218 €

Droits donation nue-propriété 41 206 €

Économie fiscale 63 012 €

Maison 100 m² (15 832 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 583 200 €

Valeur nue-propriété (50%) 791 600 €

Valeur usufruit (50%) 791 600 €

Droits donation pleine propriété 445 958 €

Droits donation nue-propriété 150 442 €

Économie fiscale 295 516 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (10 502 €/m²)

Valeur pleine propriété 630 120 €

Valeur nue-propriété (60%) 378 072 €

Valeur usufruit (40%) 252 048 €

Droits donation pleine propriété 104 218 €

Droits donation nue-propriété 53 809 €

Économie fiscale 50 409 €

Maison 100 m² (15 832 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 583 200 €

Valeur nue-propriété (60%) 949 920 €

Valeur usufruit (40%) 633 280 €

Droits donation pleine propriété 445 958 €

Droits donation nue-propriété 197 938 €

Économie fiscale 248 020 €

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Démembrement de propriété à Neuilly-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Neuilly-sur-Seine (92), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 10 940 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 10 502 euros/m² (888 transactions par an), le démembrement à Neuilly-sur-Seine réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Neuilly-sur-Seine est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Neuilly-sur-Seine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Neuilly-sur-Seine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Neuilly-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Neuilly-sur-Seine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Neuilly-sur-Seine.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Neuilly-sur-Seine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 630 120 euros : un donateur de 55 ans économise 63 012 euros, un donateur de 70 ans économise 50 409 euros. Pour une maison de 100 m² à 1 583 200 euros : l'économie est de 295 516 euros à 55 ans et 248 020 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Neuilly-sur-Seine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Neuilly-sur-Seine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Neuilly-sur-Seine en 2026

La ville de Neuilly-sur-Seine affiche un prix de vente médian de 10 502 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 10 940 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5 %). Avec 59 538 habitants, la ville présente une densité de 16 017 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 888 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 58 % plus cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 329 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Neuilly-sur-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 10 827 €/m² contre 15 832 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 630 120 €, soit une mensualité de 3 054 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 8 726 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 1 050 200 €, avec une mensualité de 5 090 € (salaire requis : 14 543 € net/mois).

Les prix à Neuilly-sur-Seine sont 329 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Neuilly-sur-Seine	10 502 €	-5 %	59 538
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

Département

Voir les résultats pour Hauts-de-Seine (92) 1 654 712 hab.

6 641 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Neuilly-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (10 502 €) est inférieur au prix moyen (10 940 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Droits de succession

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Démembrement Neuilly-sur-Seine (92)

Chiffres clés — Neuilly-sur-Seine (92)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (10 502 €/m²)

Maison 100 m² (15 832 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (10 502 €/m²)

Maison 100 m² (15 832 €/m²)

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Appartement 60 m² (10 502 €/m²)

Maison 100 m² (15 832 €/m²)

Appartement 60 m² (10 502 €/m²)

Maison 100 m² (15 832 €/m²)