Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Montrouge ?

Le démembrement à Montrouge présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Montrouge (92)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Montrouge ?

Le démembrement de propriété à Montrouge consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Montrouge ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Montrouge. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 433 320 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 216 660 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Montrouge. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement à Montrouge ?

43 332 € de droits économisés, appartement de 60 m²

216 660 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

163 464 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Montrouge (92)

7 676 €

Prix moyen / m²

7 519 €

Prix appart. / m²

10 966 €

Prix maison / m²

46 324

Population

433 320 €

Appartement 60 m²

1 096 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 222 €/m²)

Valeur pleine propriété 433 320 €

Valeur nue-propriété (50%) 216 660 €

Valeur usufruit (50%) 216 660 €

Droits donation pleine propriété 64 858 €

Droits donation nue-propriété 21 526 €

Économie fiscale 43 332 €

Maison 100 m² (10 966 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 096 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 548 300 €

Valeur usufruit (50%) 548 300 €

Droits donation pleine propriété 251 318 €

Droits donation nue-propriété 87 854 €

Économie fiscale 163 464 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 222 €/m²)

Valeur pleine propriété 433 320 €

Valeur nue-propriété (60%) 259 992 €

Valeur usufruit (40%) 173 328 €

Droits donation pleine propriété 64 858 €

Droits donation nue-propriété 30 193 €

Économie fiscale 34 665 €

Maison 100 m² (10 966 €/m²)

Valeur pleine propriété 1 096 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 657 960 €

Valeur usufruit (40%) 438 640 €

Droits donation pleine propriété 251 318 €

Droits donation nue-propriété 110 350 €

Économie fiscale 140 968 €

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Démembrement de propriété à Montrouge : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Montrouge (92), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 7 676 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 7 222 euros/m² (595 transactions par an), le démembrement à Montrouge réduit l'assiette des droits de donation : l'économie dépend de la valeur du bien, pas de l'attractivité du département.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Montrouge est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Montrouge génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Montrouge

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Montrouge ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Montrouge, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Montrouge.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Montrouge ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 433 320 euros : un donateur de 55 ans économise 43 332 euros, un donateur de 70 ans économise 34 665 euros. Pour une maison de 100 m² à 1 096 600 euros : l'économie est de 163 464 euros à 55 ans et 140 968 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Montrouge ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Montrouge, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Montrouge en 2026

La ville de Montrouge affiche un prix de vente médian de 7 222 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 676 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,1 %). Avec 46 324 habitants, la ville présente une densité de 22 372 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 595 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % plus cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 195 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Montrouge

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 519 €/m² contre 10 966 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 433 320 €, soit une mensualité de 2 100 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 6 000 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 722 200 €, avec une mensualité de 3 500 € (salaire requis : 10 000 € net/mois).

Les prix à Montrouge sont 195 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Montrouge	7 222 €	-7,1 %	46 324
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

Département

Voir les résultats pour Hauts-de-Seine (92) 1 654 712 hab.

6 641 €/m²

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Autres villes de la région

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Montrouge

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (7 222 €) est inférieur au prix moyen (7 676 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Montrouge (92)

Chiffres clés — Montrouge (92)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (7 222 €/m²)

Maison 100 m² (10 966 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (7 222 €/m²)

Maison 100 m² (10 966 €/m²)

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Appartement 60 m² (7 222 €/m²)

Maison 100 m² (10 966 €/m²)

Appartement 60 m² (7 222 €/m²)

Maison 100 m² (10 966 €/m²)