Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier aux Mureaux ?

Le démembrement aux Mureaux présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Les Mureaux (78)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété aux Mureaux ?

Le démembrement de propriété aux Mureaux consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Q: Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement aux Mureaux ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris aux Mureaux. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 154 860 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 77 430 euros.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché aux Mureaux. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Combien économise-t-on en démembrement aux Mureaux ?

9 166 € de droits économisés, appartement de 60 m²

77 430 €

de nue-propriété, donateur de 55 ans

28 350 €

économisés sur une maison de 100 m²

Calculer pour mon bien

Barème fiscal de l'usufruit, article 669 du code général des impôts. Prix au m² issus des ventes notariales (DVF).

Chiffres clés — Les Mureaux (78)

3 628 €

Prix moyen / m²

4 183 €

Prix appart. / m²

2 835 €

Prix maison / m²

34 632

Population

154 860 €

Appartement 60 m²

283 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90 % 10 %

21 à 30 ans 80 % 20 %

31 à 40 ans 70 % 30 %

41 à 50 ans 60 % 40 %

51 à 60 ans 50 % 50 %

61 à 70 ans 40 % 60 %

71 à 80 ans 30 % 70 %

81 à 90 ans 20 % 80 %

Plus de 91 ans 10 % 90 %

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 581 €/m²)

Valeur pleine propriété 154 860 €

Valeur nue-propriété (50%) 77 430 €

Valeur usufruit (50%) 77 430 €

Droits donation pleine propriété 9 166 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 9 166 €

Maison 100 m² (2 835 €/m²)

Valeur pleine propriété 283 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 141 750 €

Valeur usufruit (50%) 141 750 €

Droits donation pleine propriété 34 894 €

Droits donation nue-propriété 6 544 €

Économie fiscale 28 350 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 581 €/m²)

Valeur pleine propriété 154 860 €

Valeur nue-propriété (60%) 92 916 €

Valeur usufruit (40%) 61 944 €

Droits donation pleine propriété 9 166 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 9 166 €

Maison 100 m² (2 835 €/m²)

Valeur pleine propriété 283 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 170 100 €

Valeur usufruit (40%) 113 400 €

Droits donation pleine propriété 34 894 €

Droits donation nue-propriété 12 214 €

Économie fiscale 22 680 €

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Démembrement de propriété aux Mureaux : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente aux Mureaux (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 628 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec un prix médian de 2 581 euros/m², Les Mureaux permet de démembrer des biens de valeur modérée, ce qui rend la transmission accessible tout en conservant l'usufruit.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Les Mureaux est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix aux Mureaux sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — Démembrement Les Mureaux

Qu'est-ce que le démembrement de propriété aux Mureaux ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Aux Les Mureaux, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris aux Mureaux.

Combien économise-t-on avec un démembrement aux Mureaux ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 154 860 euros : un donateur de 55 ans économise 9 166 euros, un donateur de 70 ans économise 9 166 euros. Pour une maison de 100 m² à 283 500 euros : l'économie est de 28 350 euros à 55 ans et 22 680 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien aux Mureaux ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Aux Les Mureaux, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Mureaux en 2026

La ville de Les Mureaux affiche un prix de vente médian de 2 581 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 628 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 34 632 habitants, la ville présente une densité de 2 799 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 175 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 35 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 5 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Mureaux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 183 €/m² contre 2 835 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 154 860 €, soit une mensualité de 751 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 146 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 258 100 €, avec une mensualité de 1 251 € (salaire requis : 3 574 € net/mois).

Les prix à Les Mureaux sont 5 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Les Mureaux	2 581 €	en hausse	34 632
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Mureaux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 581 €) est inférieur au prix moyen (3 628 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Les Mureaux (78)

Chiffres clés — Les Mureaux (78)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 581 €/m²)

Maison 100 m² (2 835 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 581 €/m²)

Maison 100 m² (2 835 €/m²)

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Appartement 60 m² (2 581 €/m²)

Maison 100 m² (2 835 €/m²)

Appartement 60 m² (2 581 €/m²)

Maison 100 m² (2 835 €/m²)