Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Le Kremlin-Bicêtre ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Le Kremlin-Bicêtre. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 405 660 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 202 830 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Le Kremlin-Bicêtre ?

Le démembrement à Le Kremlin-Bicêtre présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Le Kremlin-Bicêtre (94)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Le Kremlin-Bicêtre ?

Le démembrement de propriété à Le Kremlin-Bicêtre consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Le Kremlin-Bicêtre. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Le Kremlin-Bicêtre (94)

6 746 €

Prix moyen / m²

6 761 €

Prix appart. / m²

5 964 €

Prix maison / m²

24 110

Population

405 660 €

Appartement 60 m²

596 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 761 €/m²)

Valeur pleine propriété 405 660 €

Valeur nue-propriété (50%) 202 830 €

Valeur usufruit (50%) 202 830 €

Droits donation pleine propriété 59 326 €

Droits donation nue-propriété 18 760 €

Économie fiscale 40 566 €

Maison 100 m² (5 964 €/m²)

Valeur pleine propriété 596 400 €

Valeur nue-propriété (50%) 298 200 €

Valeur usufruit (50%) 298 200 €

Droits donation pleine propriété 97 474 €

Droits donation nue-propriété 37 834 €

Économie fiscale 59 640 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 761 €/m²)

Valeur pleine propriété 405 660 €

Valeur nue-propriété (60%) 243 396 €

Valeur usufruit (40%) 162 264 €

Droits donation pleine propriété 59 326 €

Droits donation nue-propriété 26 874 €

Économie fiscale 32 452 €

Maison 100 m² (5 964 €/m²)

Valeur pleine propriété 596 400 €

Valeur nue-propriété (60%) 357 840 €

Valeur usufruit (40%) 238 560 €

Droits donation pleine propriété 97 474 €

Droits donation nue-propriété 49 762 €

Économie fiscale 47 712 €

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Démembrement de propriété en Le Kremlin-Bicêtre : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Le Kremlin-Bicêtre (94), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 746 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Le Kremlin-Bicêtre et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Kremlin-Bicêtre est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Le Kremlin-Bicêtre génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-de-Marne Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne

Questions fréquentes — Démembrement Le Kremlin-Bicêtre

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Le Kremlin-Bicêtre ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Le Kremlin-Bicêtre, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Le Kremlin-Bicêtre.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Le Kremlin-Bicêtre ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 405 660 euros : un donateur de 55 ans économise 40 566 euros, un donateur de 70 ans économise 32 452 euros. Pour une maison de 100 m² à 596 400 euros : l'économie est de 59 640 euros à 55 ans et 47 712 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Le Kremlin-Bicêtre ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Le Kremlin-Bicêtre, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Kremlin-Bicêtre en 2026

La ville de Le Kremlin-Bicêtre affiche un prix de vente médian de 5 844 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 746 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,4 %). Avec 24 110 habitants, la ville présente une densité de 15 647 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 273 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 139 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Kremlin-Bicêtre

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 761 €/m² contre 5 964 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 350 640 €, soit une mensualité de 1 699 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 854 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 584 400 €, avec une mensualité de 2 832 € (salaire requis : 8 091 € net/mois).

Les prix à Le Kremlin-Bicêtre sont 139 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Kremlin-Bicêtre	5 844 €	-2,4 %	24 110
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Kremlin-Bicêtre

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 844 €) est inférieur au prix moyen (6 746 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Le Kremlin-Bicêtre (94)

Chiffres clés — Le Kremlin-Bicêtre (94)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 761 €/m²)

Maison 100 m² (5 964 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 761 €/m²)

Maison 100 m² (5 964 €/m²)

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