Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Hauts de Bienne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Hauts de Bienne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 195 600 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 97 800 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Hauts de Bienne ?

Le démembrement à Hauts de Bienne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Hauts de Bienne (39)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Hauts de Bienne ?

Le démembrement de propriété à Hauts de Bienne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Hauts de Bienne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Hauts de Bienne (39)

3 165 €

Prix moyen / m²

3 260 €

Prix appart. / m²

2 130 €

Prix maison / m²

5 032

Population

195 600 €

Appartement 60 m²

213 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Valeur pleine propriété 195 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 97 800 €

Valeur usufruit (50%) 97 800 €

Droits donation pleine propriété 17 314 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 17 314 €

Maison 100 m² (2 130 €/m²)

Valeur pleine propriété 213 000 €

Valeur nue-propriété (50%) 106 500 €

Valeur usufruit (50%) 106 500 €

Droits donation pleine propriété 20 794 €

Droits donation nue-propriété 325 €

Économie fiscale 20 469 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Valeur pleine propriété 195 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 117 360 €

Valeur usufruit (40%) 78 240 €

Droits donation pleine propriété 17 314 €

Droits donation nue-propriété 1 666 €

Économie fiscale 15 648 €

Maison 100 m² (2 130 €/m²)

Valeur pleine propriété 213 000 €

Valeur nue-propriété (60%) 127 800 €

Valeur usufruit (40%) 85 200 €

Droits donation pleine propriété 20 794 €

Droits donation nue-propriété 3 754 €

Économie fiscale 17 040 €

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Démembrement de propriété en Hauts de Bienne : ce qu'il faut savoir

Ville de Bourgogne-Franche-Comté.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Hauts de Bienne (39), situé en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec un prix moyen de 3 165 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Hauts de Bienne offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Hauts de Bienne est proche de 5 départements : Jura, Doubs, Haute-Saône, Saône-et-Loire, Ain. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Hauts de Bienne sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Jura Doubs Haute-Saône Saône-et-Loire Ain

Questions fréquentes — Démembrement Hauts de Bienne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Hauts de Bienne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Hauts de Bienne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Hauts de Bienne.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Hauts de Bienne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 195 600 euros : un donateur de 55 ans économise 17 314 euros, un donateur de 70 ans économise 15 648 euros. Pour une maison de 100 m² à 213 000 euros : l'économie est de 20 469 euros à 55 ans et 17 040 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Hauts de Bienne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Hauts de Bienne, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Hauts de Bienne en 2026

La ville de Hauts de Bienne affiche un prix de vente médian de 1 735 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 165 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 032 habitants, la ville présente une densité de 214 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 166 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 3 % moins cher que la médiane du département (Jura), et 29 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Hauts de Bienne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 260 €/m² contre 2 130 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 104 100 €, soit une mensualité de 505 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 443 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 173 500 €, avec une mensualité de 841 € (salaire requis : 2 403 € net/mois).

Les prix à Hauts de Bienne sont 29 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Doubs affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hauts de Bienne	1 735 €	en hausse	5 032
Jura	1 786 €	-1,6 %	257 973
Doubs	2 159 €	-9,7 %	547 163
Haute-Saône	1 276 €	-5,3 %	233 185

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Autres villes de la région

Dijon 161 830 hab.

2 769 €/m²

Besançon 118 489 hab.

2 338 €/m²

Belfort 45 912 hab.

1 632 €/m²

Chalon-sur-Saône 45 102 hab.

1 520 €/m²

Mâcon 35 177 hab.

1 933 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Hauts de Bienne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 735 €) est inférieur au prix moyen (3 165 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Hauts de Bienne (39)

Chiffres clés — Hauts de Bienne (39)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Maison 100 m² (2 130 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 260 €/m²)

Maison 100 m² (2 130 €/m²)

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