Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Fontenay-le-Fleury ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Fontenay-le-Fleury. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 200 280 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 100 140 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Fontenay-le-Fleury ?

Le démembrement à Fontenay-le-Fleury présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Fontenay-le-Fleury (78)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Fontenay-le-Fleury ?

Le démembrement de propriété à Fontenay-le-Fleury consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Fontenay-le-Fleury. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Fontenay-le-Fleury (78)

3 604 €

Prix moyen / m²

3 338 €

Prix appart. / m²

4 275 €

Prix maison / m²

13 680

Population

200 280 €

Appartement 60 m²

427 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 338 €/m²)

Valeur pleine propriété 200 280 €

Valeur nue-propriété (50%) 100 140 €

Valeur usufruit (50%) 100 140 €

Droits donation pleine propriété 18 250 €

Droits donation nue-propriété 7 €

Économie fiscale 18 243 €

Maison 100 m² (4 275 €/m²)

Valeur pleine propriété 427 500 €

Valeur nue-propriété (50%) 213 750 €

Valeur usufruit (50%) 213 750 €

Droits donation pleine propriété 63 694 €

Droits donation nue-propriété 20 944 €

Économie fiscale 42 750 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 338 €/m²)

Valeur pleine propriété 200 280 €

Valeur nue-propriété (60%) 120 168 €

Valeur usufruit (40%) 80 112 €

Droits donation pleine propriété 18 250 €

Droits donation nue-propriété 2 228 €

Économie fiscale 16 022 €

Maison 100 m² (4 275 €/m²)

Valeur pleine propriété 427 500 €

Valeur nue-propriété (60%) 256 500 €

Valeur usufruit (40%) 171 000 €

Droits donation pleine propriété 63 694 €

Droits donation nue-propriété 29 494 €

Économie fiscale 34 200 €

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Démembrement de propriété en Fontenay-le-Fleury : ce qu'il faut savoir

Ville d'Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Fontenay-le-Fleury (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 604 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Fontenay-le-Fleury offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Fontenay-le-Fleury est proche de 5 départements : Yvelines, Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Fontenay-le-Fleury sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Yvelines Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir

Questions fréquentes — Démembrement Fontenay-le-Fleury

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Fontenay-le-Fleury ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Fontenay-le-Fleury, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Fontenay-le-Fleury.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Fontenay-le-Fleury ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 200 280 euros : un donateur de 55 ans économise 18 243 euros, un donateur de 70 ans économise 16 022 euros. Pour une maison de 100 m² à 427 500 euros : l'économie est de 42 750 euros à 55 ans et 34 200 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Fontenay-le-Fleury ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Fontenay-le-Fleury, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Fontenay-le-Fleury en 2026

La ville de Fontenay-le-Fleury affiche un prix de vente médian de 3 654 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 604 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 13 680 habitants, la ville présente une densité de 2 457 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 113 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 49 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Fontenay-le-Fleury

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 338 €/m² contre 4 275 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 219 240 €, soit une mensualité de 1 063 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 037 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 365 400 €, avec une mensualité de 1 771 € (salaire requis : 5 060 € net/mois).

Les prix à Fontenay-le-Fleury sont 49 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Fontenay-le-Fleury	3 654 €	en baisse	13 680
Yvelines	3 959 €	-5,4 %	1 485 086
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Fontenay-le-Fleury

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 654 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 338 €/m²)

Maison 100 m² (4 275 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 338 €/m²)

Maison 100 m² (4 275 €/m²)

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