Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Brie-Comte-Robert ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Brie-Comte-Robert. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 227 520 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 113 760 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Brie-Comte-Robert ?

Le démembrement à Brie-Comte-Robert présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Brie-Comte-Robert (77)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Brie-Comte-Robert ?

Le démembrement de propriété à Brie-Comte-Robert consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Brie-Comte-Robert. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Brie-Comte-Robert (77)

3 605 €

Prix moyen / m²

3 792 €

Prix appart. / m²

3 287 €

Prix maison / m²

19 003

Population

227 520 €

Appartement 60 m²

328 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 792 €/m²)

Valeur pleine propriété 227 520 €

Valeur nue-propriété (50%) 113 760 €

Valeur usufruit (50%) 113 760 €

Droits donation pleine propriété 23 698 €

Droits donation nue-propriété 1 055 €

Économie fiscale 22 643 €

Maison 100 m² (3 287 €/m²)

Valeur pleine propriété 328 700 €

Valeur nue-propriété (50%) 164 350 €

Valeur usufruit (50%) 164 350 €

Droits donation pleine propriété 43 934 €

Droits donation nue-propriété 11 064 €

Économie fiscale 32 870 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 792 €/m²)

Valeur pleine propriété 227 520 €

Valeur nue-propriété (60%) 136 512 €

Valeur usufruit (40%) 91 008 €

Droits donation pleine propriété 23 698 €

Droits donation nue-propriété 5 497 €

Économie fiscale 18 201 €

Maison 100 m² (3 287 €/m²)

Valeur pleine propriété 328 700 €

Valeur nue-propriété (60%) 197 220 €

Valeur usufruit (40%) 131 480 €

Droits donation pleine propriété 43 934 €

Droits donation nue-propriété 17 638 €

Économie fiscale 26 296 €

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Démembrement de propriété en Brie-Comte-Robert : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Brie-Comte-Robert (77), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 605 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Brie-Comte-Robert offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Brie-Comte-Robert est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Brie-Comte-Robert sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-et-Marne Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Brie-Comte-Robert

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Brie-Comte-Robert ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Brie-Comte-Robert, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Brie-Comte-Robert.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Brie-Comte-Robert ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 227 520 euros : un donateur de 55 ans économise 22 643 euros, un donateur de 70 ans économise 18 201 euros. Pour une maison de 100 m² à 328 700 euros : l'économie est de 32 870 euros à 55 ans et 26 296 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Brie-Comte-Robert ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Brie-Comte-Robert, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Analyse locale

Le marché immobilier à Brie-Comte-Robert en 2026

La ville de Brie-Comte-Robert affiche un prix de vente médian de 3 426 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 605 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,5 %). Avec 19 003 habitants, la ville présente une densité de 953 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 243 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Brie-Comte-Robert

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 792 €/m² contre 3 287 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 560 €, soit une mensualité de 996 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 846 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 342 600 €, avec une mensualité de 1 661 € (salaire requis : 4 746 € net/mois).

Les prix à Brie-Comte-Robert sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Brie-Comte-Robert	3 426 €	-7,5 %	19 003
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Paris 19e Arrondissement 178 691 hab.

7 857 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Brie-Comte-Robert

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 426 €) est inférieur au prix moyen (3 605 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 792 €/m²)

Maison 100 m² (3 287 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 792 €/m²)

Maison 100 m² (3 287 €/m²)

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