IFI Saint-Denis (93) — Seuil et Calcul 2026
Combien de patrimoine immobilier avant l'IFI à Saint-Denis ? Le seuil est de 1,3 million d'euros, soit 233 m² environ aux 5 576 euros/m² pratiqués localement.
À partir de quelle surface est-on redevable de l'IFI à Saint-Denis ?
162 m² d'appartement pour atteindre le seuil de 1,3 M€
162 m²
à 5 616 €/m² en appartement
174 m²
à 5 238 €/m² en maison
Seuil de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net, abattement de 30 % sur la résidence principale.
Chiffres clés IFI — Saint-Denis (93)
5 576 €
Prix moyen / m²
233 m²
Surface = seuil IFI
333 m²
Seuil RP (abatt. 30%)
1 300 000 €
Seuil IFI 2026
Barème IFI 2026
Simulation IFI — Saint-Denis
Ce que le barème 2026 prélève réellement, du premier euro au-dessus du seuil jusqu'à 3 millions de patrimoine net taxable.
Équivalence en surface à Saint-Denis
233 m²
Surface = 1,3 M€ (seuil IFI)
333 m²
Seuil RP (avec abattement 30%)
Seuil IFI en surface à Saint-Denis
162 m²
Seuil RP en appartement
174 m²
Seuil RP en maison
222 m²
Seuil RP dans 5 ans
0 m²
Perte de surface avant IFI
Surface de résidence principale (abattement 30%) qui atteint le seuil IFI de 1,3 M€. Projection à 5 ans au rythme de -6 %/an.
Ces trois simulations sont des repères. Le calcul sur votre situation prend dix secondes
Calculer mon IFIL'IFI à Saint-Denis : ce qu'il faut savoir
L'IFI ne vise que l'immobilier, et seulement au-delà de 1 300 000 euros nets. Aux 5 576 euros/m² constatés à Saint-Denis, franchir ce seuil suppose de détenir environ 233 m².
Beaucoup de patrimoines dépassent 1,3 million sans être concernés, parce que l'IFI ignore les placements financiers et les biens professionnels. Seul l'immobilier non professionnel entre dans l'assiette, parts de SCI et de SCPI comprises.
Un abattement de 30 % s'applique à la résidence principale, et il change le calcul : le bien doit valoir 1 857 143 euros bruts pour peser 1 300 000 euros dans l'assiette. à Saint-Denis, cela représente environ 333 m².
Avec un prix médian de 4 138 euros/m², Saint-Denis est un département où l'IFI concerne surtout les patrimoines importants, à commencer par les zones les plus valorisées comme undefined.
Comparaison avec les départements voisins
Autour de Saint-Denis, 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. L'IFI est un impôt national, mais son seuil de 1 300 000 euros ne représente pas la même surface de part et d'autre : 233 m² ici, davantage ou moins juste à côté.
Questions fréquentes — IFI Saint-Denis
À partir de quelle surface est-on assujetti à l'IFI à Saint-Denis ?
Quel est le seuil de l'IFI en 2026 ?
Combien d'IFI paie-t-on pour un patrimoine de 2 millions d'euros ?
La résidence principale est-elle exonérée de l'IFI ?
Analyse locale
Repères sur Saint-Denis
Saint-Denis compte 149 077 habitants, ce qui la place au 8e rang de la région Île-de-France par la population et au 30e rang national. Avec 9 452 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Saint-Denis
La médiane des prix à Saint-Denis s'établit à 4 138 €/m² (moyenne : 5 576 €/m²). Saint-Denis se situe ainsi au 58e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 69 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 69 %), et au même niveau que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 804 transactions par an, soit 5 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 138 €/m² à environ 3 037 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 4 138 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 289 660 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 48 m² à Saint-Denis contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026
La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 4 138 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 576 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6 %). Avec 149 077 habitants, la ville présente une densité de 9 452 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 804 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 69 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 616 €/m² contre 5 238 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 248 280 €, soit une mensualité de 1 203 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 437 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 413 800 €, avec une mensualité de 2 006 € (salaire requis : 5 731 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis sont 69 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 4 138 € | -6 % | 149 077 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 138 €) est inférieur au prix moyen (5 576 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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