Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Denis-en-Val (45) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Denis-en-Val ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Denis-en-Val dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 156 120 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 559 euros en IR contre 4 847 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Denis-en-Val ?

La création d'une SCI à Saint-Denis-en-Val coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Denis-en-Val ?

Investir via une SCI à Saint-Denis-en-Val offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 671 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Saint-Denis-en-Val ? La réponse dépend du prix du bien, ici 0 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Saint-Denis-en-Val en 2026 ?

2 559 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

534 €

de loyer mensuel estimé, bien à 156 120 €

1 561 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Denis-en-Val (45)

2 671 €

Prix moyen / m²

0 €

Prix appart. / m²

534 €

Loyer estimé / mois

7 766

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Denis-en-Val

Simulation sur un appartement de 60 m² à 0 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 156 120 €

Loyer mensuel estimé 534 € / mois

Revenu locatif annuel 6 408 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 561 €

Résultat avant impôt 4 847 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 847 €

Impôt (TMI 30%) -1 454 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -834 €

Résultat net SCI IR 2 559 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 847 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 204 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 4 847 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Saint-Denis-en-Val

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Saint-Denis-en-Val : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 7 766 habitants en région Centre-Val de Loire, Saint-Denis-en-Val (45) affiche un prix appartement de 0 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 2 602 euros/m² (-10,3 % sur un an) et 112 transactions annuelles, Saint-Denis-en-Val offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Saint-Denis-en-Val est proche de 5 départements : Eure-et-Loir, Loir-et-Cher, Cher, Nièvre, Yonne. Avec un prix médian de 2 602 euros/m² (112 transactions par an), le marché à Saint-Denis-en-Val se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Eure-et-Loir Loir-et-Cher Cher Nièvre Yonne

Questions fréquentes — SCI Saint-Denis-en-Val

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Denis-en-Val ?

L'écart se chiffre : 2 559 euros par an à l'IR, 4 847 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 156 120 euros à Saint-Denis-en-Val. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Denis-en-Val ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Denis-en-Val via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 602 €/m² (soit 156 120 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 534 euros/mois, soit 6 408 euros/an. Après taxe foncière (1 561 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 559 euros/an en SCI IR ou 4 847 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Denis-en-Val ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Saint-Denis-en-Val. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Saint-Denis-en-Val : repères locaux

Avec 7 766 habitants, Saint-Denis-en-Val est la 49e commune la plus peuplée de la région Centre-Val de Loire (sur 73 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 381e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 448 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Loiret (chef-lieu : Orléans), Saint-Denis-en-Val évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Saint-Denis-en-Val ?

Le prix de vente médian à Saint-Denis-en-Val est de 2 602 €/m², pour une moyenne constatée de 2 671 €/m². Ce niveau place Saint-Denis-en-Val au 1 199e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 6 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 6 %), et 32 % plus cher que celle de son département (1 972 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Eure-et-Loir (1 938 €/m²).

Le marché local enregistre 112 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Saint-Denis-en-Val

Avec 112 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 602 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 77 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 38 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 182 140 €.

Ces niveaux de prix placent Saint-Denis-en-Val dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Denis-en-Val en 2026

La ville de Saint-Denis-en-Val affiche un prix de vente médian de 2 602 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 671 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 766 habitants, la ville présente une densité de 448 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 112 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 32 % plus cher que la médiane du département (Loiret), et 6 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Denis-en-Val

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 0 €/m² contre 2 671 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 156 120 €, soit une mensualité de 757 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 163 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 260 200 €, avec une mensualité de 1 261 € (salaire requis : 3 603 € net/mois).

Les prix à Saint-Denis-en-Val sont 6 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Eure-et-Loir, Loir-et-Cher, Cher affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Denis-en-Val	2 602 €	en baisse	7 766
Eure-et-Loir	1 938 €	-3,6 %	433 129
Loir-et-Cher	1 633 €	-3,3 %	328 543
Cher	1 304 €	-2,2 %	298 660

Département

Voir les résultats pour Loiret (45) 691 268 hab.

1 972 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Jean-de-Braye 23 147 hab.

2 234 €/m²

Fleury-les-Aubrais 21 804 hab.

2 212 €/m²

Saran 17 316 hab.

2 464 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Denis-en-Val

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 602 €) est inférieur au prix moyen (2 671 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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