SCI Mordelles (35) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Mordelles en bref

Avec 7 911 habitants, Mordelles est la 67e commune la plus peuplée de la région Bretagne (sur 134 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 352e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 262 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Ille-et-Vilaine (chef-lieu : Rennes), Mordelles évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Mordelles

Le prix de vente médian à Mordelles est de 2 898 €/m², pour une moyenne constatée de 2 924 €/m². Ce niveau place Mordelles au 1 001e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 18 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 18 %), et 6 % plus cher que celle de son département (2 723 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Mayenne (1 593 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 80 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 80 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 898 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 69 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 35 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 202 860 €.

Ces niveaux de prix placent Mordelles parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Mordelles en 2026

La ville de Mordelles affiche un prix de vente médian de 2 898 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 924 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 911 habitants, la ville présente une densité de 262 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 80 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % plus cher que la médiane du département (Ille-et-Vilaine), et 18 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Mordelles

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 945 €/m² contre 2 908 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 173 880 €, soit une mensualité de 843 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 409 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 289 800 €, avec une mensualité de 1 405 € (salaire requis : 4 014 € net/mois).

Les prix à Mordelles sont 18 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Côtes-d'Armor affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Mordelles

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 898 €) est inférieur au prix moyen (2 924 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.