Mis à jour juillet 2026

SCI Lèves (28) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lèves ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Lèves dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 140 640 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 838 euros en IR contre 5 271 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Lèves ?

La création d'une SCI à Lèves coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lèves ?

Investir via une SCI à Lèves offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 825 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Lèves en 2026 ?

2 838 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

565 €

de loyer mensuel estimé, bien à 140 640 €

1 406 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Lèves (28)

2 825 €

Prix moyen / m²

3 662 €

Prix appart. / m²

565 €

Loyer estimé / mois

5 685

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Lèves

Base de calcul : un 60 m² à 3 662 euros/m², soit 140 640 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 140 640 €

Loyer mensuel estimé 565 € / mois

Revenu locatif annuel 6 780 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 406 €

Résultat avant impôt 5 374 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 374 €

Impôt (TMI 30%) -1 612 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -924 €

Résultat net SCI IR 2 838 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 374 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 688 €

Résultat imposable à l'IS 686 €

IS (15%) -103 €

Résultat net SCI IS 5 271 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Lèves

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 140 640 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Lèves : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Centre-Val de Loire, Lèves (28) compte environ 5 685 habitants pour un marché à 3 662 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 344 euros/m² (-3,3 % sur un an) et 61 transactions annuelles, Lèves offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Lèves est proche de 5 départements : Eure, Yvelines, Essonne, Loiret, Loir-et-Cher. Avec un prix médian de 2 344 euros/m² (61 transactions par an), le marché à Lèves se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Eure Yvelines Essonne Loiret Loir-et-Cher

Questions fréquentes — SCI Lèves

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Lèves ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Lèves (60 m², 140 640 euros), l'IS laisse 5 271 euros de résultat annuel contre 2 838 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Lèves ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Lèves via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 344 €/m² (soit 140 640 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 565 euros/mois, soit 6 780 euros/an. Après taxe foncière (1 406 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 838 euros/an en SCI IR ou 5 271 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Lèves ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Lèves

Lèves compte 5 685 habitants, ce qui la place au 67e rang de la région Centre-Val de Loire par la population et au 1 936e rang national. Avec 757 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Eure-et-Loir, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Chartres). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Lèves s'établit à 2 344 €/m² (moyenne : 2 825 €/m²). Lèves se situe ainsi au 1 389e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 21 % plus cher que celle de son département (1 938 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Loir-et-Cher (1 633 €/m²) et le plus onéreux Yvelines (3 959 €/m²).

Le marché local enregistre 61 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 61 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 344 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 85 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 43 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 164 080 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler à Lèves donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier à Lèves en 2026

La ville de Lèves affiche un prix de vente médian de 2 344 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 825 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 685 habitants, la ville présente une densité de 757 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 61 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % plus cher que la médiane du département (Eure-et-Loir), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Lèves

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 662 €/m² contre 2 353 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 640 €, soit une mensualité de 682 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 949 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 234 400 €, avec une mensualité de 1 136 € (salaire requis : 3 246 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Lèves	2 344 €	en baisse	5 685
Eure	1 989 €	-4,9 %	602 714
Yvelines	3 959 €	-5,4 %	1 485 086
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Eure-et-Loir (28) 433 129 hab.

1 938 €/m²

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Autres villes de la région

Châteaudun 12 830 hab.

1 468 €/m²

Mainvilliers 10 629 hab.

2 234 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Lèves

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 344 €) est inférieur au prix moyen (2 825 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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