Mis à jour juillet 2026

SCI Les Trois-Bassins (974) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Trois-Bassins ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS aux Trois-Bassins dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 158 340 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 011 euros en IR contre 7 249 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI aux Trois-Bassins ?

La création d'une SCI aux Trois-Bassins coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Trois-Bassins ?

Investir via une SCI aux Trois-Bassins offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 826 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 158 340 euros aux Trois-Bassins, la SCI à l'IR laisse 4 011 euros nets par an contre 7 249 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI aux Trois-Bassins en 2026 ?

4 011 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

765 €

de loyer mensuel estimé, bien à 158 340 €

1 583 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Les Trois-Bassins (974)

3 826 €

Prix moyen / m²

4 244 €

Prix appart. / m²

765 €

Loyer estimé / mois

7 221

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Trois-Bassins

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 244 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 158 340 €

Loyer mensuel estimé 765 € / mois

Revenu locatif annuel 9 180 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 583 €

Résultat avant impôt 7 597 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 597 €

Impôt (TMI 30%) -2 279 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 307 €

Résultat net SCI IR 4 011 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 597 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 278 €

Résultat imposable à l'IS 2 319 €

IS (15%) -348 €

Résultat net SCI IS 7 249 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI aux Trois-Bassins

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI aux Trois-Bassins : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Les Trois-Bassins (974) réunit environ 7 221 habitants en région La Réunion. Le prix des appartements, 4 244 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 639 euros/m² (-1,9 % sur un an) et 35 transactions annuelles, Les Trois-Bassins offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

Questions fréquentes — SCI Les Trois-Bassins

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Trois-Bassins ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 158 340 euros aux Trois-Bassins, cela donne 4 011 euros nets par an à l'IR contre 7 249 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI aux Trois-Bassins ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type aux Trois-Bassins, 158 340 euros, c'est de l'ordre de 1,6 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre aux Trois-Bassins via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 639 €/m² (soit 158 340 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 765 euros/mois, soit 9 180 euros/an. Après taxe foncière (1 583 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 011 euros/an en SCI IR ou 7 249 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Trois-Bassins ?

Sur un marché à 4 244 euros/m² comme celui de Les Trois-Bassins, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

La ville Les Trois-Bassins : repères locaux

Avec 7 221 habitants, Les Trois-Bassins est la 20e commune la plus peuplée de la région La Réunion (sur 24 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 485e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 169 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département La Réunion (chef-lieu : Saint-Denis), Les Trois-Bassins évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² aux Trois-Bassins ?

Le prix de vente médian aux Trois-Bassins est de 2 639 €/m², pour une moyenne constatée de 3 826 €/m². Ce niveau place Les Trois-Bassins au 1 168e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 8 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 8 %), et 9 % moins cher que celle de son département (2 911 €/m²).

Le marché local enregistre 35 transactions par an, soit 5 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat aux Trois-Bassins

Avec 35 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 639 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 76 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 38 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 184 730 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler aux Trois-Bassins donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier à Les Trois-Bassins en 2026

La ville de Les Trois-Bassins affiche un prix de vente médian de 2 639 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 826 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 221 habitants, la ville présente une densité de 169 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 35 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 8 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Les Trois-Bassins

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 244 €/m² contre 3 703 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 158 340 €, soit une mensualité de 767 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 191 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 263 900 €, avec une mensualité de 1 279 € (salaire requis : 3 654 € net/mois).

Les prix à Les Trois-Bassins sont 8 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Les Trois-Bassins

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 639 €) est inférieur au prix moyen (3 826 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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