Mis à jour juillet 2026

SCI Le Barcarès (66) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Barcarès ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Barcarès dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 212 040 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 500 euros en IR contre 6 628 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Barcarès ?

La création d'une SCI au Barcarès coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Barcarès ?

Investir via une SCI au Barcarès offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 645 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI au Barcarès en 2026 ?

3 500 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

729 €

de loyer mensuel estimé, bien à 212 040 €

2 120 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Barcarès (66)

3 645 €

Prix moyen / m²

3 620 €

Prix appart. / m²

729 €

Loyer estimé / mois

6 109

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Barcarès

Base de calcul : un 60 m² à 3 620 euros/m², soit 212 040 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 212 040 €

Loyer mensuel estimé 729 € / mois

Revenu locatif annuel 8 748 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 120 €

Résultat avant impôt 6 628 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 628 €

Impôt (TMI 30%) -1 988 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 140 €

Résultat net SCI IR 3 500 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 628 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 068 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 628 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI au Barcarès

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 212 040 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI au Barcarès : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Occitanie, Le Barcarès (66) compte environ 6 109 habitants pour un marché à 3 620 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 534 euros/m² (+1,8 % sur un an) et 515 transactions annuelles, Le Barcarès offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Le Barcarès est proche de 2 départements : Aude, Ariège. Avec un prix médian de 3 534 euros/m² (515 transactions par an), le marché au Barcarès se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Aude Ariège

Questions fréquentes — SCI Le Barcarès

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Barcarès ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu au Barcarès (60 m², 212 040 euros), l'IS laisse 6 628 euros de résultat annuel contre 3 500 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI au Barcarès ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre au Barcarès via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 534 €/m² (soit 212 040 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 729 euros/mois, soit 8 748 euros/an. Après taxe foncière (2 120 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 500 euros/an en SCI IR ou 6 628 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Barcarès ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Le Barcarès en bref

Avec 6 109 habitants, Le Barcarès est la 157e commune la plus peuplée de la région Occitanie (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 784e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 404 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Pyrénées-Orientales (chef-lieu : Perpignan), Le Barcarès évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix au Barcarès

Le prix de vente médian au Barcarès est de 3 534 €/m², pour une moyenne constatée de 3 645 €/m². Ce niveau place Le Barcarès au 617e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 44 %), et 36 % plus cher que celle de son département (2 607 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Aude (2 078 €/m²).

Le marché local enregistre 515 transactions par an, soit 84 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 1,8 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (1,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 534 €/m² à environ 3 864 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 534 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 57 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 247 380 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 57 m² au Barcarès contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Barcarès en 2026

La ville de Le Barcarès affiche un prix de vente médian de 3 534 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 645 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,8 %). Avec 6 109 habitants, la ville présente une densité de 404 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 515 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 36 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Orientales), et 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Barcarès

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 620 €/m² contre 3 728 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 212 040 €, soit une mensualité de 1 028 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 937 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 353 400 €, avec une mensualité de 1 713 € (salaire requis : 4 894 € net/mois).

Les prix à Le Barcarès sont 44 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Aude, Ariège affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Barcarès	3 534 €	+1,8 %	6 109
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722

Département

Voir les résultats pour Pyrénées-Orientales (66) 496 855 hab.

2 607 €/m²

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Autres villes de la région

Perpignan 121 616 hab.

1 810 €/m²

Argelès-sur-Mer 10 616 hab.

3 559 €/m²

Cabestany 10 465 hab.

2 531 €/m²

Canet-en-Roussillon 13 227 hab.

3 636 €/m²

Pia 11 615 hab.

2 666 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Barcarès

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 534 €) est inférieur au prix moyen (3 645 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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